Можно ли оценить реальную доходность объекта недвижимости и не прогадать?

Можно ли оценить реальную доходность объекта недвижимости и не прогадать?

На самом деле, самая большая ошибка — начинать считать, не ответив на главный вопрос: «А зачем недвижимость вам?»

Пока многие эксперты сыплют терминами вроде «денежный поток», «рентабельность» и «премия за ликвидность», я предлагаю начать с простого.

Давайте на примере.⤵

Клиенту 70 лет. Его цель — пенсия и стабильная прибавка к доходу. Он не хочет разбираться в рынке, ездить по городу и управлять чем-то сложным.

Что здесь важно сделать?

Покупаем 3 квартиры в его же районе, в соседних домах. Цена каждой: ~12 млн ₽. Аренда каждой: ~40 000 ₽/мес.

Считаем «сухую» доходность: (40 000 ₽ * 12 месяцев) / 12 000 000 ₽ * 100% = 4% годовых.

«Всего 4%?» — спросите вы. — «Это же ниже инфляции!»

И вот здесь ключевой момент. Реальная доходность — это не только проценты от аренды. Она складывается из двух частей:

▫Денежный поток (аренда): те самые 40 000 ₽ в месяц на руки, которые можно тратить.

▫Рост капитала (увеличение стоимости квартиры): за 3 года те же квартиры подорожают на 12-15%. Это еще +1.5-1.8 млн ₽ к капиталу на каждой.

Итоговая годовая доходность (аренда + рост) составит уже около 6-7%. Но! Самое важное — даже не это.

Самое важное — достигнутая цель. Клиент получит именно то, что хотел: стабильность, покой и понятный доход. Он не прогадает, потому что его выгода измеряется не в максимальных процентах, а в уверенности в завтрашнем дне.

Поэтому мой подход к оценке «не прогадать» — это три шага:

Шаг 1: Цель. Что вы на самом деле хотите🤔 Пассивный доход? Сохранение капитала? Быстрый рост? Просто спокойно спать по ночам? Каждая цель ведет к разным объектам.

Шаг 2: Ресурсы. Сколько времени и сил вы готовы тратить?🤔 От этого зависит, нужна ли вам квартира «под ключ» с управляющей компанией или вы готовы сами заниматься ремонтом и поиском арендаторов.

Шаг 3: Цифры. И только теперь мы считаем. Смотрим на: ✔ Чистую арендную доходность (за вычетом налогов, комиссий, коммуналки). ✔ Потенциал роста стоимости района (инфраструктура, транспорт, развитие). ✔ Ликвидность — как быстро можно будет продать, если plans change.

Не гонитесь за абстрактной «высокой доходностью». Ищите объект, который надежно решит вашу конкретную задачу. Иногда 3-4% в доме — это лучшая инвестиция, чем 8% в «перспективном» районе, требующем вашего постоянного внимания.

Ваш эксперт по элитной недвижимости, Ольга Хабнер🤝

Источник Telegram: olga_hubner