Доброе утро, рынок недвижимости и все, кого не покидают размышления о квадратных метрах!

Доброе утро, рынок недвижимости и все, кого не покидают размышления о квадратных метрах!

Я обещала рассказать историю о том, как можно потерять деньги, если не умеешь оценивать ликвидность объекта недвижимости в моменте и в перспективе.

Осень. 2023 год. Патриаршие.

Я делала исследование для своего клиента. Нужно было найти изношенный объект, ликвидность и привлекательность которого можно увеличить за счёт капитального ремонта.

В чём сложность этой задачи?

Локация — топ. Старого фонда — 90 % от общего объёма жилого фонда. Возьми любой объект, отремонтируй — и будет тебе счастье.

Так? Так, да не так.

Район Патриарших застраивался в разные исторические эпохи. Менялся идеологический вектор и, как следствие, архитектурные концепции. Сложности также добавляет то, что в каждой эпохе было жильё разных классов.

Архитектурно-девелоперский винегрет.

Наш современный покупатель смотрит на этот винегрет, и вот беда. С какими-то домами он себя ассоциирует, а в каких-то не хочет жить ни за какие деньги. Что? Локация не решает? Нет, не решает.

И я пыталась как-то систематизировать этот винегрет.

И вот однажды я вижу в рекламе её — трёхкомнатную квартиру 71 м² за 37 миллионов рублей.

518 тысяч рублей за м² на Патриарших?

Я закрыла ноутбук и побежала смотреть этот дом.

Через 10 минут я стояла в замызганной подворотне. Посмотрите кружочек выше.

Трёхэтажный дом 1911 года стоит в колодце домов, вокруг — парковка и задние дворы ресторанов. Фасад — обнять и плакать. Половина окон в доме рассохлась от старости. А до пруда — меньше минуты❤️‍🔥

Мне было очевидно, что ремонт квартиры этот проект не вытянет. Мы можем «поколдовать» внутри, но дом, подъезд, двор — это мина замедленного действия. Деньги могут как следует застрять в проекте.

В декабре 2023 года эта квартира ушла с рынка. Позже я нашла данные, что в 2023 году в этом доме в продаже были ещё две трёхкомнатные квартиры:
* 34 миллиона, экспозиция — 74 дня;
* 37,7 миллиона, экспозиция — 256 дней.

Исследуемый нами объект за 37 миллионов рублей был в рекламе 217 дней.

Той осенью у меня шла активная учёба с наставником, который, вот совпадение, тоже живёт на Патриарших. Этот дом мы позже детально обследовали. Прикладываю скриншот нашей переписки.

Я всё думала, кто же купил эту квартиру…

И вот весной 2024 года эта прелесть возвращается на рынок🤓

Источник Telegram: olga_hubner