На рынке Дубая сейчас происходит то, что большинство покупателей не замечает: доходность все еще можно «считать руками», но цифр…

На рынке Дубая сейчас происходит то, что большинство покупателей не замечает: доходность все еще можно «считать руками», но цифры меняются не из-за аренды, а из-за условий застройщиков и таймингов выхода объекта на рынок.

🔍 Формула ROI остается базовой: (годовой доход от аренды – дополнительные расходы) / стоимость покупки × 100. Инсайд в том, что в 2026 ROI все чаще «съедает» не сервис, а стоимость входа: премия к прайсу в популярных очередях, комиссия при перепродаже, и разница между планируемой и фактической датой хэндовера.

🏙 Где инвесторы ошибаются чаще всего: в Dubai Hills и JVC считают аренду по текущим объявлениям, хотя реальная ставка зависит от того, в какой месяц вы выходите на рынок после передачи. В Business Bay и Downtown при resale забывают про дисконт/премию к «готовому» состоянию и реальную скорость заселения. В branded residences на Palm Jumeirah часто переоценивают чистый доход, не закладывая структуру fees и правила пула.

⏱ Главная скрытая переменная — тайминг. Off-plan с «красивым» планом платежей может давать слабее итоговый ROI, чем resale, если вы теряете 3–6 месяцев на ожидании хэндовера и запуск аренды. И наоборот: ранний вход в правильную фазу продаж иногда дает +5–10% к будущей цене, что меняет картину доходности сильнее, чем разница в rent.

📌 Если хотите понимать рынок глубже — напишите Baytique.