💎 Почему в Мадриде проще продать, а в Мурсии — быстрее отбить вложения 💎

💎 Почему в Мадриде проще продать, а в Мурсии — быстрее отбить вложения 💎

Два инвестора с бюджетом в 200 000 € могут получить разный результат. Один купит квартиру в Мадриде. Другой — в Мурсии или Кастельоне. Через год у обоих будут проблемы. Просто разного типа.

1 ⃣ Цифры на бумаге

В Мадриде доходность аренды сейчас около 4, 7%, в Барселоне — 5, 2%. Немного для такой цены входа.

А в Мурсии доходность доходит до 7, 5%, в Сеговии и Льейде — около 7, 3%, в Уэльве, Хаэне и Кастельоне — примерно 7, 2%. В отдельных небольших городах вроде Эльды или Алькоя доходность превышает 8%.

Вывод напрашивается сам: зачем переплачивать за Мадрид?

2 ⃣ Но тут есть нюанс

8% доходности — это не про деньги, которые вы точно получите. Это про деньги, которые вы получите, если квартира не будет простаивать.

В городах со стагнирующим или убывающим населением — иногда к ним относят и Хаэн, и Льейду — риск долгого простоя реальный. Красивая цифра превращается в ноль, если квартира три месяца стоит пустой, а IBI и коммуналка идут в любом случае.

Мадрид и Барселона играют по другим правилам: доходность ниже, зато максимальная ликвидность. Там почти всегда можно быстро сдать — и быстро продать, если понадобится выйти из актива.

3 ⃣ Что вы на самом деле выбираете

Не «выше» или «ниже» доходность. А между двумя стратегиями:

— Крупный город — стабильный, предсказуемый поток и лёгкий выход из актива.
— Небольшой город — потенциально выше доходность, но только если вы реально понимаете локальный спрос на аренду и готовы, что продать объект будет дольше.

Высокая цифра с сайта объявления остаётся цифрой на бумаге, если вы никогда не проверяли спрос в этом районе.

4 ⃣ Что проверить перед покупкой в небольшом городе

— Динамика населения за 5–10 лет
— Есть ли крупный работодатель, вуз или туристический поток
— Сколько похожих объектов висят в аренде дольше двух месяцев
— Кто будет управлять квартирой, если вы не рядом
— Как быстро в этом городе вообще продаются квартиры

Доходность выше 7% убедительно звучит в презентации. Но убедительная цифра и надёжный денежный поток — не всегда одно и то же.

Есть на примете город в Испании? Напишите в комментариях — разберу логику именно по нему.