💥 ИНДЕКС ДОХОДНОСТИ: КАК СРАВНИВАТЬ ОБЪЕКТЫ ПО ЦИФРАМ 💥

💥 ИНДЕКС ДОХОДНОСТИ: КАК СРАВНИВАТЬ ОБЪЕКТЫ ПО ЦИФРАМ 💥

Две квартиры в Батуми, обе по $80 000. Одна у моря, вторая — в двух кварталах. Первая кажется лучше. Через год выясняется: она простояла пустой 4 месяца, а вторая сдавалась круглый год. И заработала больше та, что «не у моря».

Так бывает, когда объект выбирают глазами, а не цифрами.

🤝 ЦЕНА ЗА МЕТР — НЕ ДОХОДНОСТЬ

$1 200 за квадрат может давать больше, чем $900. Цена входа и отдача — два разных числа.

😃 СЧИТАЕМ ЧИСТУЮ, А НЕ ВАЛОВУЮ

доход за год − все расходы / цена покупки + расходы на сделку × 100%

😘 ЧТО ВЫЧИТАЕМ ИЗ ДОХОДА

— простой — в Батуми реально 1–3 месяца в году
— налог с аренды — 5%, если зарегистрированы. Нет — 20% плюс штраф
— налог на недвижимость — около 1% в год
— коммунальные, которые платит собственник
— управление, если вы не в Грузии
— износ мебели и техники — минимум 5% от дохода в год

Вот почему объект с валовой доходностью 12% реально даёт 7–8%.

😍 ЧТО ПРИБАВЛЯЕМ К ЦЕНЕ ВХОДА

— госпошлины и нотариус
— комиссия агентства
— ремонт и мебель
— деньги, которые теряете, пока квартира готовится к сдаче

❤ ПРИМЕР

Квартира $80 000 + $6 000 расходов = база $86 000.
Сдают за $700, но 2 месяца пусто — доход $7 000.
Минус налог 5% ($350), налог на владение 1% ($800), управление и износ ($900). Остаётся ~$4 950.
Делим на $86 000 — 5, 8% чистыми.
Та же квартира, сданная на 12 месяцев и без управления, даёт ~8, 5%.

😍 ЧЕТЫРЕ ЦИФРЫ ВМЕСТО ДЕСЯТИ ВПЕЧАТЛЕНИЙ

— цена входа с расходами
— реальный месячный доход — по сданным аналогам в том же доме
— простой в году
— чистая доходность

Плюс: срок владения (налог при перепродаже) и ликвидность района.

Для Батуми и Тбилиси математика разная: в приморском городе доход зависит от сезона, в Тбилиси аренда ровнее, но вход дороже.

Цифры берём не из головы — смотрим сданные объекты в конкретном доме и районе, а не средние по городу.

🖥 Сколько объектов вы сейчас сравниваете? Один, два-три или больше пяти? Напишите цифрой в комментариях — расскажем, на что смотреть в первую очередь.

Сохраняйте пост — формула пригодится прямо в расчётах.