💎 Одна и та же квартира в Тивате в августе и в январе — это фактически два разных актива 💎

💎 Одна и та же квартира в Тивате в августе и в январе — это фактически два разных актива 💎

В августе апартаменты у моря в Черногории сдаются под 2000+ €/мес. В ноябре-марте по многим объектам на побережье доход проседает до 400-500 €. Это не значит, что рынок «встал». Это значит, что за лето заканчивается один бизнес и начинается другой — и не в каждом городе есть куда переключиться.

1⃣ Будва.

Самый живой курорт летом — 2500+ активных объявлений, средний годовой доход по оценкам аналитики рынка около 14-16 тыс.$ при загрузке ~57%. Но именно здесь падение зимой самое резкое: доход почти обнуляется на 4-5 месяцев. Если считать «в среднем за год» — цифра красивая. Если считать по кассовым разрывам — с ноября по март квартира скорее лежит на балансе, чем работает.

2⃣ Котор.

Старый город под ЮНЕСКО и круизные лайнеры продлевают спрос за пределы пляжного сезона: около 61% загрузки в год и ставка порядка 100$/сутки — по оценкам аналитики рынка, самый стабильный годовой результат на побережье. Без резкого «горба» в июле, но и без ямы зимой.

3⃣ Тиват.

Парадокс года: короткая аренда почти умирает зимой (загрузка проседает до 25-30%), а вот долгосрочная — живёт круглый год из-за марины Порто Монтенегро, экспатов и удалёнщиков. Квартиры в Сельяново и Калимани сдаются на длинный срок за 2-4 недели в любой месяц. То есть это не «мёртвый» город — это город, где после сезона выгоднее сменить модель аренды, а не ждать туриста.

4⃣ Подгорица.

Единственный город в списке без всякой сезонности вообще — тут её никогда и не было. Столица живёт бизнесом, учёбой, переездами. Потолок доходности ниже, чем на побережье летом, зато нет ни одного пустого месяца.

Ошибка, которую совершают чаще всего: покупают квартиру под «летнюю доходность 8-9%», а после сентября выясняют, что эти проценты были посчитаны по трём самым горячим месяцам, а не по году.

Если тема интересна — напишите город, который рассматриваете, и бюджет. Скажу честно, под какую модель он подходит: короткая аренда, длинная, или просто стабильное «без сюрпризов».