Category: WE

⭐Когда квартира в ОАЭ начинает платить за себя⭐

Покупка недвижимости не всегда означает полную оплату на старте и ожидание дохода «когда-нибудь потом». В ОАЭ есть инструмент, который позволяет снизить нагрузку на инвестора и частично переложить платежи на арендатора. Речь о post-handover рассрочке — формате, при котором часть стоимости объекта выплачивается уже после получения ключей.

Мы регулярно используем этот механизм в инвестиционных сделках и объясняем, как он работает на практике.

🔠 Что такое post-handover рассрочка

Это схема покупки, при которой застройщик разрешает оплатить часть стоимости квартиры в течение нескольких лет после сдачи дома. Ключевой момент — объект уже можно сдавать в аренду, пока вы продолжаете выплачивать остаток.

По сути, недвижимость начинает генерировать доход раньше, чем вы полностью за нее рассчитались.

🔠 Разберем на реальном сценарии

Представим типичную сделку, с которой мы работаем:
— 1-bedroom апартаменты в JVT
— Стоимость — 300 000 долларов
— Post-handover — 30% на 3 года

После получения ключей квартира сдается в долгосрочную аренду экспату. Средняя ставка по локации — около 21 800 долларов в год (по данным DXB Interact).

За три года аренда приносит примерно 65 400 долларов.
Из 90 000 долларов пострассрочки большая часть фактически закрывается за счет арендатора, а не из кармана инвестора.

🔠 Почему этот инструмент работает

Post-handover решает сразу несколько задач:
— снижает входной порог в сделку;
— позволяет не замораживать крупную сумму капитала;
— часть платежей перекрывается арендным доходом;
— объект начинает работать сразу после сдачи.

Этот формат особенно интересен инвесторам, которые:
— не хотят вносить 100% стоимости сразу;
— масштабируют портфель;
— комбинируют аренду и рост стоимости;
— предпочитают более гибкие финансовые модели.

Проектов с post-handover рассрочкой на рынке немного. Еще меньше — действительно сильных: с ликвидной локацией, стабильным спросом на аренду и адекватными условиями от застройщика.

Здесь критично правильно выбрать: район; формат квартиры; срок и структуру платежей; прогноз по аренде, а не маркетинговые обещания. Именно поэтому такие сделки требуют профессионального подбора, а не покупки «по витрине».

⭐Ошибки при выборе управляющей компании на Бали⭐

Мы регулярно работаем с инвесторами на Бали и видим одну и ту же картину: объект куплен правильно, локация сильная, рынок растущий — а фактический доход ниже ожиданий. Причина почти всегда одна — ошибки при выборе управляющей компании.

Ниже — ключевые просчёты, которые мы чаще всего разбираем с клиентами, и которые напрямую влияют на окупаемость недвижимости.

🔠 Выбор управляющей компании «по обещаниям»

Высокие цифры доходности в презентации ещё ничего не гарантируют. Часто они не подкреплены реальной статистикой, а расчёты строятся на идеальной загрузке без учёта сезонности, простоев и расходов.

Как правильно:
смотреть фактические отчёты по объектам, которые уже находятся в управлении, и сравнивать реальные цифры за 12 месяцев, а не прогнозы.

🔠 Отсутствие прозрачной финансовой отчётности

Если управляющая компания не предоставляет понятные отчёты по доходам, расходам и бронированиям, инвестор теряет контроль над активом.

На практике это приводит к:
— заниженной чистой прибыли;
— «растворяющимся» расходам;
— невозможности проверить реальную загрузку.

Как правильно:
отчётность должна быть регулярной, детализированной и проверяемой — с доступом к бронированиям и движению средств.

🔠 Низкая экспертиза в краткосрочной аренде

На Бали большая часть дохода формируется за счёт краткосрочной аренды. Управляющая компания без сильной экспертизы в этом сегменте просто не сможет раскрыть потенциал объекта.

Типичные проблемы:
— слабая работа с OTA-платформами;
— неэффективное ценообразование;
— отсутствие динамического управления ставками.

Как правильно:
управляющая компания должна специализироваться именно на краткосрочной аренде и уметь работать с сезонным спросом.

🔠 Игнорирование состояния объекта и сервиса

Даже отличная локация не спасёт, если:
— уборка выполняется нерегулярно;
— техника и мебель изнашиваются без контроля;
— на отзывы гостей не реагируют.

Это напрямую влияет на рейтинги, а значит — на цену и загрузку.

Как правильно:
у управляющей компании должны быть стандарты сервиса, регламент технического обслуживания и работа с отзывами.

🔠 Конфликт интересов

Иногда управляющая компания одновременно:
— продаёт недвижимость;
— управляет объектами;
— продвигает «свои» проекты.

В таком случае приоритет может смещаться не в сторону доходности конкретного инвестора.

Как правильно:
чётко понимать модель работы компании, её мотивацию и условия договора, включая комиссии и дополнительные платежи.

🔠 Отсутствие стратегии выхода

Многие инвесторы задумываются только о текущем доходе, забывая о ликвидности объекта при продаже.

Управляющая компания, не ориентированная на инвестиционный цикл, может:
— не поддерживать объект в конкурентном состоянии;
— не учитывать требования будущих покупателей.

Как правильно:
управление должно учитывать не только аренду, но и рост стоимости актива.

Мы подбираем недвижимость на Бали комплексно: от анализа проекта и локации — до подбора управляющей компании, которая работает, а не просто обслуживает объект.

Почему в 2025 всё больше инвесторов выбирают компактную премиальную недвижимость на Бали?

Аналитики ULU Homes фиксируют сдвиг: спрос смещается от «самого большого» к «самому эффективному». Компактные 1BR‑юниты и таунхаусы становятся предпочтением клиентов, которые ценят качество, локацию и управляемую ставку доходности.

Кому это выгодно
– Пары и соло‑путешественники — хотят комфорта без лишней площади.
– Долгосрочные резиденты и цифровые кочевники — выбирают удобство инфраструктуры и простоту проживания.
– Инвесторы, ориентированные на быструю капитализацию и стабильную аренду.

Почему формат работает
– Операционная эффективность: меньше расходов на уборку, техническое обслуживание и коммуналку по сравнению с большими виллами.
– Высокая загрузка и длительность бронирований: компактные юниты легче удерживать в аренде в межсезонье за счёт спроса на долгие периоды.
– Гибкость доходности: возможность сочетать краткосрочную аренду и долгосрочные контракты повышает общую доходность портфеля.
– Норма входа и время окупаемости обычно ниже, что ускоряет ROI и снижает риски.

Где это особенно актуально
– Canggu и Berawa — сильный спрос от цифровых кочевников и молодых профессионалов.
– Seminyak — стабильный поток туристов, готовых платить за сервис и локацию.
– Uluwatu — премиум‑покупатель и серф‑аудитория, ценящая удобство и близость к пляжам.
– Ubud — сегмент wellness и долгосрочных резидентов, стабильный интерес вне классических сезонов.

Мини‑анализ от ULU Homes
Компактные 1BR‑объекты показывают лучшую капитализацию на квадратный метр в локациях с развитой инфраструктурой. Для инвестора это означает более предсказуемую доходность и меньшую зависимость от пикового турпотока. В то же время крупные виллы остаются актуальными для премиум‑ниши, но требуют большей компетенции в управлении и более длительного горизонта окупаемости.

Рекомендация ULU Homes
Рассматривайте объекты с возможностью краткосрочной аренды и гибкой планировкой — они быстрее окупаются и устойчивее к сезонным колебаниям. Отдавайте приоритет локациям с развитой инфраструктурой (кафе, коворкинги, доступ к пляжам) и формируйте портфель с разной продолжительностью аренды для диверсификации риска.

Следите за аналитикой ULU Homes, чтобы принимать решения на шаг раньше рынка. 💼📈🌴

💎Где на Бали будут зарабатывать в ближайшие годы💎

Мы смотрим на рынок Бали не с точки зрения хайпа, а через призму цифр, инфраструктуры и реального спроса. Остров продолжает развиваться неравномерно, и именно это открывает возможности для инвесторов, которые заходят вовремя и в правильные локации.

1⃣ Uluwatu — премиальный рост

Улувату уверенно закрепляется как центр luxury-сегмента. Виллы с видами на океан, бутик-отели, сильная ресторанная сцена и аудитория с высоким чеком.

Инвестиционный смысл:
Проекты в high-end сегменте показывают доходность выше среднерыночной и устойчивый спрос. Локация подходит для тех, кто делает ставку на качество, а не массовость.

2⃣ Canggu — понятный доход

Чангу остаётся самым ликвидным районом Бали. Здесь всегда есть арендаторы: экспаты, digital nomads, серферы, долгосрочные резиденты.

Почему его выбирают:
Минимальные простои, сформированная инфраструктура и стабильный арендный поток. Это не история взрывного роста, а инструмент сохранения и регулярного дохода.

3⃣ Pererenan и Tumbak Bayuh — следующий этап

Эти районы уже фактически стали продолжением Чангу, но сохранили более спокойный ритм жизни и аутентичную атмосферу.

Что важно для инвестора:
Заполняемость высокая, спрос растёт, а цены пока не догнали Чангу. Это редкий баланс между текущей доходностью и потенциалом роста.

4⃣ Tabanan — ставка на инфраструктуру

Табанан постепенно выходит из тени юга острова. Развитие дорожной сети и будущие транспортные проекты делают район всё более доступным.

Инвестиционная логика:
Пока вход остаётся относительно недорогим, но в горизонте 3–5 лет потенциал роста цен выглядит сильным, особенно рядом с ключевыми транспортными узлами.

5⃣ Север Бали: Lovina и Singaraja — долгий горизонт

Этот регион — не про быстрые деньги. Это история про ранний вход и ожидание.

Что может изменить правила игры:
Если планы по строительству аэропорта будут реализованы, Север Бали может стать новой точкой роста. Подходит инвесторам, готовым к стратегии «высокий риск — высокий потенциал».

Если хотите понять, какой район Бали будет работать именно для вас — напишите нам, подберём реальные варианты.

Вы выбираете Кипр для жизни или для дохода? ✅🏝🇨🇾
С 1 января 2026 года на острове ожидаются налоговые изменения (в т.ч. рост корпоративного налога при сохранении режима Non‑Dom и льгот для физлиц). И на этом фоне главный выбор становится еще важнее: Северный или Южный Кипр — под вашу цель.

—

## Если вам важно жить спокойно и в своем ритме — смотрите Северный Кипр
– Ритм и атмосфера: меньше суеты, больше «курортной» повседневности; легко найти тишину и вид на море.
– Аренда и сезонность: чаще выраженная сезонность в курортных точках; важно заранее понимать, где аренда «дышит» круглый год.
– Вид и формат жилья: сильная сторона — проекты с панорамами, террасами, низкоэтажностью; выбор локации решает половину успеха.

—

## Если вам важно зарабатывать и сохранять ликвидность — смотрите Южный Кипр
– Инфраструктура и сервис: города, школы, медицина, бизнес‑среда — комфортно жить и проще сдавать «долго».
– Ликвидность и перепродажа: рынок более предсказуемый по спросу; легче оценивать срок экспозиции и коридор цены.
– Аренда: выше доля круглогодичного спроса в городских локациях; меньше зависимость от сезона (если правильно выбрать район).

—

Вывод от Cypria: мы не продаем «Кипр вообще» — мы помогаем выбрать ваш Кипр: под задачу (жизнь/доход), горизонт (1–3–5 лет), бюджет и допустимый риск. За короткую консультацию собираем ваш профиль, делаем понятную карту локаций Север/Юг и показываем 3–7 вариантов без лишних просмотров и ошибок.

Хочется быстрый выбор? Напишите «КИПР» в директ — пришлем навигатор по локациям и просчитаем сценарий под вашу цель. ✅

Почему всё больше инвесторов смотрят в сторону Canggu — и конкретно Batu Bolong? Ответ прост: сочетание локации у моря, постоянного туристического потока и гибкости аренды даёт стабильный доход и привлекательную капитализацию.

ULU Homes предлагает объект, который наглядно это подтверждает: приватная 4‑спальная вилла — всего 350 м от пляжа Batu Bolong (5 минут пешком). По нашим расчётам текущая доходность — 11,69% ROI, что для островного рынка остаётся очень конкурентным показателем.

Ключевые параметры и что они значат для инвестора
– Расположение: Batu Bolong (Canggu) — высокая арендная загрузка круглый год, сильный спрос в сегменте отдыха и digital‑номадов. Близость к Seminyak и Berawa усиливает привлекательность.
– Дистанция до пляжа: 350 м — приоритет для краткосрочной аренды и премиального таргета.
– Правовой статус земли/зоны: Pink zone — требует внимательной проверки градостроительных ограничений в due diligence.
– Документы: SLF / PBG оформлены — минимизирует риски юридических остановок эксплуатации.
– Арендный режим: leasehold — 26 лет. Важно учитывать остаток срока при моделировании окупаемости и при перепродаже.

Экспертный взгляд ULU Homes — риски и возможности
– Доходность 11,69% означает высокую текущую cash‑flow эффективность, особенно для объекта с полной подготовкой под краткосрочную аренду.
– Leasehold 26 лет ограничивает горизонты капитального роста по сравнению с freehold; для долгосрочных инвесторов стоит планировать продление или структуру владения через оператора.
– Оформленные SLF/PBG сокращают операционные риски и ускоряют старт арендного бизнеса.
– pink zone требует уточнения возможных ограничений на переоборудование или расширение — учтите это в капекс‑плане.

Кому подходит этот объект
– Инвесторам, ориентированным на высокую доходность и быструю окупаемость через краткосрочную аренду.
– Тем, кто готов активным management‑подходом повышать ADR (average daily rate) — дизайн, маркетинг, сервис.
– Не лучшая опция, если приоритет — вечное владение (freehold) и максимальная долгосрочная капитализация без дополнительных юридических усилий.

Рекомендации от ULU Homes
– Моделируйте ROI с учётом остатка leasehold и возможной стоимости продления.
– Запланируйте бюджет на обновления интерьера и профессиональное управление — это повышает среднюю ставку и загрузку.
– Проведите углублённую проверку ограничений по pink zone и подтвердите условия продления аренды земли заранее.

Хотите детальную финансовую модель и проверку объекта под управление? Свяжитесь с аналитиками ULU Homes — мы подготовим сценарии доходности и рекомендации по оптимизации. Следите за аналитикой ULU Homes, чтобы принимать решения на шаг раньше рынка. 💼📈

⭐NEXT Magnolia в Батуми — проект, который заходят забирать на старте⭐

🔹🔹🔹🔹🔹🔹🔹 🔹 🔹🔹🔹🔹

Есть объекты, которые покупают позже.
А есть те, в которые заходят с самого начала, потому что уже понятно — дальше будет дороже.

NEXT Magnolia — как раз из второй категории.

🤝 Локация

Район Нового бульвара.
Море — в пешей доступности.
Современная застройка, парки, набережная, город без хаоса.
Это не туристический шум и не «где-то далеко», а локация, которая стабильно работает и для жизни, и для аренды.

😃 О проекте

NEXT Magnolia — современный жилой комплекс с фокусом на комфорт и ликвидность.
— ввод в эксплуатацию запланирован на 4 квартал 2028 года;
— этажность — средняя, без ощущения перегруженности;
— формат — жилой, не апарт-отель;
— инфраструктура внутри комплекса: зоны отдыха, коммерция, сервис.

😘 Квартиры и метражи

В проекте представлены самые востребованные форматы:
— студии — от ~31–32 м²;
— 1- и 2-комнатные квартиры;
— продуманные планировки без «пустых» метров;
— варианты с видами и хорошей ориентацией.

Именно такие форматы легче всего сдаются и продаются на вторичке.

😍 Почему именно пресейл

На старте проект предлагает то, что потом исчезает:
— минимальные цены входа;
— лучший выбор планировок и этажей;
— рассрочка от застройщика;
— максимальный потенциал роста к моменту сдачи.

По нашему опыту, основная капитализация формируется именно между стартом продаж и финалом строительства.

❤ Инвестиционная логика

NEXT Magnolia — не про хайп.
Это про спокойный, понятный актив:
— стабильный спрос на аренду в районе;
— ликвидные метражи;
— рост цены по мере строительства;
— понятная стратегия выхода.

Такие проекты не «выстреливают», они работают.

Получите подробную информацию с актуальными ценами и доступными планировками – просто напишите «NEXT Magnolia» вот сюда @residence_georgia_bot

Мы видим рынок изнутри. И именно такие пресейлы — без лишнего шума, но с сильной основой — чаще всего оказываются самыми правильными решениями на дистанции.

Если вы рассматриваете вход в проект на старте, пока выбор максимальный, — NEXT Magnolia стоит разобрать сейчас, а не потом. Готовы показать планировки, условия и посчитать цифры под вашу задачу.

–

💎Почему одинаковые апартаменты на Кипре могут отличаться в цене на 25%💎

Мы регулярно сталкиваемся с этим вопросом от клиентов. На первый взгляд — два одинаковых объекта: один застройщик, один комплекс, одна планировка, одинаковый метраж. Но разница в цене может доходить до 20–25%. Это не ошибка и не «накрутка».

1⃣ Стадия покупки: один и тот же дом, разное время входа

Самый частый фактор.
Апартаменты, забронированные на старте проекта, почти всегда дешевле тех же квартир ближе к завершению строительства.

Что происходит на практике:
— первые лоты продаются по минимальной цене для запуска продаж;
— по мере строительства цена растет;
— финальные продажи фиксируют уже максимальный прайс.

Разница между ранним входом и покупкой «почти готового» объекта на Кипре нередко составляет 20–25%.

2⃣ Вид и ориентация, которые не видны в описании

Две одинаковые планировки могут смотреть:
— одна на море или зеленую зону;
— другая на дорогу, соседний корпус или техническую часть комплекса.

В объявлениях это часто формулируется одинаково, но в цене вид закладывается жестко. Особенно это заметно в прибрежных проектах и комплексах бизнес-класса.

3⃣ Этаж и ликвидность при перепродаже

На Кипре покупатели и арендаторы чаще выбирают:
— средние и верхние этажи;
— хорошие панорамные виды;
— максимальную приватность.

Нижние этажи или угловые позиции могут стоить заметно дешевле, хотя формально апартаменты идентичны. Разница в цене — отражение будущей ликвидности, а не текущего состояния.

4⃣ Условия оплаты, о которых не говорят в рекламе

Цена в прайсе — это не всегда итоговая цена сделки.

На стоимость влияет:
— рассрочка или 100% оплата;
— сроки внесения платежей;
— возможность индивидуальных условий.

Клиент, готовый оплатить быстрее или полностью, часто получает цену ниже публичной. В результате два покупателя покупают одинаковые апартаменты, но по разной стоимости.

5⃣ Статус продажи: напрямую или через перепродажу

На Кипре активно работает рынок перепродаж от ранних инвесторов.

Такие апартаменты могут быть:
— дешевле текущей цены застройщика;
— уже частично оплачены;
— в том же доме и с теми же характеристиками.

Для неподготовленного покупателя это выглядит как «подозрительно низкая цена», а для инвестора — нормальный рыночный инструмент.

6⃣ Налоги, сборы и то, что считают не все

Иногда разница в цене возникает не в самом объекте, а в условиях сделки:
— включен ли VAT;
— кто оплачивает трансфер права собственности;
— заложены ли дополнительные сборы.

Формально апартаменты одинаковые, но итоговая сумма «под ключ» может отличаться очень существенно.

Она просыпается от света, который мягко подсвечивает бетонную стену в стиле modern loft. За стеклом — пальмы Банг Тау, вдалеке слышен прибой. Анна сначала думала, что хочет просто дом у моря. Теперь каждое утро она наливает кофе на террасе своей эко-виллы и слушает, как дом тихо работает на неё.

Камера задерживается на крыше: солнечные панели ловят утро и складывают его в батареи, которые хранят тепло и спокойствие до вечера. Внутри — воздух ровный и прохладный, потому что умные системы сами настраивают климат, убирают влажность и заботятся о спокойном сне. В сезон дождей, когда небо закрывается серыми занавесками, продвинутая защита от наводнений — как невидимый берег; Анна закрывает книжку и не думает о погоде.

Это не про технологии ради технологий. Это про свободу: меньше забот о счетах за свет, меньше нервов из‑за влажности и непогоды, больше времени на то, чтобы пить кофе, принимать гостей и гулять по пляжу. Переезд стал не только инвестицией — он стал началом ритма жизни, в котором дом поддерживает вас, а не вы — дом.

Истории клиентов Thaicost напоминают, что при выборе важно искать не просто квадратные метры, а место, где хочется оставаться. Когда выбираете недвижимость, ищите не просто метры — ищите место, где хочется остаться.

У каждого свой Таиланд. Найдите свой — с Thaicost. 🌴☀🏡

Абу‑Даби выходит из тени Дубая и становится новым магнитом для капитала. За последний год оборот сделок вырос более чем вдвое — сигнал о том, что фаза активного роста только начинается. 📈

Почему это важно? Потому что рынок здесь на этапе развития инфраструктуры: стартовые цены ниже, конкуренция слабее, а потенциал для роста — высокий. Проще говоря, вы можете зайти раньше и получить лучшее соотношение цена/перспектива.

Где смотреть первыми:
– Saadiyat и Al Maryah — культурно‑деловая ось с премиальной адресной привлекательностью.
– Yas Island — туризм и аренда круглогодично.
– Al Reem — быстрое развитие жилых кварталов у воды.
Baytique знает, где искать проекты с лучшими видами и грамотной локацией.

Что советует Baytique инвестору:
1) Оцените инфраструктурные планы района — именно они задают темп роста цен.
2) Сравнивайте офф‑план для апсайда и готовые квартиры для дохода от аренды.
3) Воспользуйтесь тем, что конкуренция ещё не достигла дубайских масштабов — это время для выбора «правильного» объекта.

Для покупателей: Абу‑Даби предлагает не только шанс на рост капитала, но и более спокойную, семейную атмосферу с высокими стандартами жизни. Для инвесторов: сюда приходят крупные проекты и международный спрос — принимается серьёзный капитал.

Команда Baytique помогает выбрать не просто квартиру — а образ жизни и стратегию вложения. Мы отберём локации с точки зрения доходности, ликвидности и перспектив городской инфраструктуры.

Хотите быть среди тех, кто вошёл раньше и выиграл от роста? Получите консультацию в нашем Telegram‑боте — @baytique_bot ✨