Category: WE

Почему инвесторы на Бали стали проверять застройщика жёстче, чем сам объект? 💼

Рынок растёт быстро — и вместе с ростом появляются спорные истории: задержки сроков, размытые договорённости, конфликты вокруг земли и управления объектом. Это не «особенность Бали», а нормальный спутник любого перегретого спроса. Вопрос в другом: как отличить системного девелопера от случайной команды, которая зашла «на хайпе».

Аналитики ULU Homes видят чёткий тренд: деньги всё чаще переходят в районы с устойчивым спросом и понятной инфраструктурой — Canggu, Berawa, Seminyak, Uluwatu. Там выше ликвидность, проще прогнозировать загрузку, а значит — точнее считать доходность и ROI. Но даже в сильной локации ключевым фактором становится не картинка проекта, а управляемость рисков на этапе покупки и последующей аренды.

На что мы рекомендуем смотреть инвестору в первую очередь:

1) Юридическая прозрачность
Документы на землю, понятная структура владения, корректные договоры и фиксированные обязательства. Это фундамент, без которого любая «высокая доходность» превращается в маркетинг.

2) Экономика проекта, а не обещания
Важны реальные сценарии аренды: краткосрочная vs долгосрочная, сезонность, затраты на обслуживание, комиссии управляющей компании, резерв на ремонт. Доходность должна быть рассчитана, а не заявлена.

3) Управление после покупки
На Бали объект «зарабатывает» не в момент сделки, а в операционке: маркетинг, заселения, сервис, отзывы, контроль состояния виллы. Без управления капитализация и загрузка падают.

4) Понимание микрорынка
Даже внутри одной зоны результат может отличаться в разы: доступ к пляжу, трафик, шум, видовые характеристики, плотность застройки, перспективы инфраструктуры. Именно здесь проявляется опыт.

ULU Homes работает на стыке аналитики и практики: мы оцениваем проекты через призму спроса, аренды и реальных рисков, а не через красивые рендеры. Если вы рассматриваете инвестиции в виллу или апартаменты в Uluwatu, Canggu, Berawa, Seminyak или Ubud — важно начинать с правильных вопросов, чтобы покупка действительно стала активом 📈🌴

Следите за аналитикой ULU Homes, чтобы принимать решения на шаг раньше рынка.

⭐Freehold vs Leasehold на Бали: что выбрать⭐

На Бали недвижимость оформляется в двух основных форматах: Freehold и Leasehold. И выбор между ними — это не формальность, а решение, которое напрямую влияет на доходность, ликвидность и стратегию владения.

🔠 Leasehold — долгосрочная аренда с инвестиционным потенциалом

Это самый распространенный формат среди иностранных покупателей. Вы получаете официальное право владения объектом на длительный срок — обычно 25–30 лет с возможностью продления.

Почему Leasehold востребован:
— ниже цена входа по сравнению с Freehold;
— доступ к большинству новых проектов и вилл;
— высокая доходность при сдаче в аренду;
— возможность перепродажи до окончания срока владения.

Этот формат часто выбирают инвесторы, которые заходят на 5–15 лет и зарабатывают на росте цены и аренде.

🔠 Freehold — полная собственность без ограничения срока

Freehold означает бессрочное владение. Это наиболее стабильный формат, который подходит для долгосрочного сохранения капитала.

Основные преимущества:
— объект принадлежит вам без ограничения по времени;
— выше ликвидность на длинной дистанции;
— лучше подходит для личного проживания;
— актив проще передавать, продавать или использовать как долгосрочную инвестицию.

Freehold — это, в первую очередь, стратегия сохранения и защиты капитала.

🔠 Что важно понимать

Leasehold — это более доступный вход и часто более высокая доходность на вложенный капитал.
Freehold — это максимальная стабильность и долгосрочная ценность.

Оба формата активно используются на Бали. Выбор зависит от цели: быстрый рост и доходность или долгосрочное владение и сохранение актива.

💎Когда океан рядом, а цена — нетипично низкая: инвестиционная логика Бали💎

Мы часто слышим от инвесторов одну и ту же установку:
чем ближе к океану, тем выше вход.
На Бали это правило обычно работает — но не всегда.

На рынке есть проекты, которые временно выбиваются из общей логики. И именно такие объекты дают наилучшее соотношение риска и потенциала доходности.

1⃣ Сначала — что важно инвестору

Если смотреть на Бали без эмоций, а через цифры, то решающими остаются три фактора:
— локация с устойчивым туристическим спросом;
— формат, который легко сдаётся;
— цена входа ниже будущей рыночной.

Именно такое сочетание мы сейчас видим в одном из новых апартаментных проектов у океана.

2⃣ Почему объект в премиальной зоне стоит ниже ожиданий

Формат апартаментов, а не вилл
В прибрежных районах Бали туристу важнее не метры, а среда: пляжи, кафе, клубы, серф-споты, закаты.
Компактные апартаменты в шаговой доступности от всего этого показывают более высокую загрузку в краткосрочной аренде, чем крупные объекты.

Продажа на стадии строительства
Проект реализуется по off-plan модели. Это значит, что текущая цена ещё не учитывает рост, который рынок закладывает после ввода в эксплуатацию.
По статистике локальных сделок, именно этот этап формирует основную часть будущей капитализации.

3⃣ Что уже есть по факту, а не на рендерах

— конструктив здания полностью готов;
— проект находится в активной фазе завершения;
— срок сдачи — в пределах текущего года;
— рассрочка без необходимости полной оплаты на старте;
— платежи распределены по этапам строительства.

Вход в проект начинается примерно от 130 000 долларов, что для пешей доступности к океану в востребованной локации остаётся ниже среднерыночных значений.

4⃣ Почему инвесторы выбирают такие объекты

— редкое сочетание близости к океану и низкого порога входа;
— стабильный спрос на краткосрочную аренду;
— рост стоимости к моменту сдачи;
— ликвидность выше средней за счёт формата и локации;
— понятная аудитория арендаторов — туристы, серферы, digital nomads.

Такие проекты, как правило, не задерживаются в продаже. Рынок просто не успевает долго удерживать дисбаланс между локацией и ценой.

Утро на Кипре пахнет морем и тёплым кофе. ☀
И в какой-то момент вы ловите себя на странной мысли: «А хочется ли мне здесь курить — вообще?»

В международный день отказа от курения не буду никого уговаривать — это всегда личный выбор. Но Кипр в этой теме действительно любопытный «кейс».

Однажды на показе в Пафосе мы с клиентом остановились на террасе: внизу — мягкая линия воды, где-то рядом шуршит листва, и воздух будто чище, чем в городе. Он улыбнулся и сказал почти буднично:
«Я думал, что буду выходить на балкон с сигаретой каждый вечер. А теперь — просто стою и дышу».

Позже он прислал сообщение: открыл исследование ВОЗ и удивился цифрам — Кипр входит в число самых курящих стран Европы: около 35% взрослых. При этом Европа вообще мировой лидер по уровню курения: в 2024 году табак употребляли 24,1% взрослых. И топ-3 по Европе выглядит так, что Кипр там не случайно.

Но самое интересное — не в статистике.
А в том, как быстро меняются привычки, когда меняется ритм жизни.

На острове многое «снимается» само: меньше спешки, больше прогулок, больше вечеров, где вместо паузы на перекур — бокал вина и разговор на тёплом воздухе. 🍷🌿 И вы вдруг понимаете, что покупка недвижимости — это не про стены. Это про то, как вы будете жить между этими стенами.

В Cypria мы часто видим, как с переездом или покупкой дома на Кипре у людей начинается новая глава: более спокойная, более осознанная, более «про себя». 🏡🏝
И иногда в этой главе находится место для простого решения — меньше дыма, больше моря.

Если вы присматриваетесь к Кипру, начните с консультации: подскажем районы, где комфорт для жизни и потенциал для аренды действительно идут вместе.

⭐OXY Residence в Батуми — формат hotel-residence у моря с максимальным инвестиционным потенциалом⭐

Рынок недвижимости Батуми продолжает расти за счёт туризма, ограниченного предложения у моря и появления проектов нового уровня. OXY Residence относится именно к таким комплексам — это не просто жилой дом, а инвестиционный объект с гостиничной инфраструктурой и сильной локацией.

🤝 Локация — Новый бульвар, главный вектор роста Батуми

Комплекс расположен в районе Нового бульвара — это современная часть города, где сосредоточены новые проекты, отели и инфраструктура.

Почему это важно:
— 5–7 минут до моря и прогулочной набережной
— новая инфраструктура, без старого жилого фонда
— высокий спрос на аренду круглый год
— именно здесь формируется новый центр Батуми

Районы нового развития показывают самый стабильный рост стоимости недвижимости.

😃 Концепция hotel-residence с международным стандартом

Проект сочетает жилой комплекс и полноценную гостиничную инфраструктуру.

Это означает:
— высокий уровень сервиса
— повышенный спрос среди туристов
— более высокая ликвидность по сравнению с обычными жилыми домами
— инвестиционный формат, ориентированный на доход

Такие проекты быстрее растут в цене и легче сдаются в аренду.

😘 Вход на ранней стадии — ключевой фактор роста

OXY Residence находится на этапе строительства — это самая выгодная точка входа.

Преимущества раннего входа:
— минимальная цена на старте
— максимальный потенциал роста к завершению проекта
— возможность выбрать лучшие планировки и виды
— более высокая прибыль при перепродаже

Основной рост стоимости формируется именно в период строительства.

😍 Полная инфраструктура внутри комплекса

Проект создаётся как автономное пространство для жизни и отдыха.

В комплексе предусмотрены:
— бассейн и SPA-зона
— фитнес-центр
— ресторан и коммерческие помещения
— ресепшн и сервис
— подземный паркинг
— зоны отдыха и общественные пространства

Это напрямую повышает привлекательность для арендаторов и покупателей.

❤ Высокий потенциал дохода от аренды

Батуми остаётся одним из самых востребованных туристических городов на Чёрном море.

Факторы, влияющие на доходность:
— круглогодичный туристический поток
— дефицит качественных новых проектов
— высокий спрос на современные комплексы
— формат hotel-residence, который предпочитают арендаторы

Такие объекты показывают более стабильную загрузку и доход.

😍 Ликвидность и потенциал перепродажи

Недвижимость в новых проектах у моря имеет высокий потенциал роста.

Это даёт возможность:
— перепродать объект дороже до завершения строительства
— сохранить капитал в стабильном активе
— получать пассивный доход от аренды
— владеть ликвидной недвижимостью в растущем рынке

Такие проекты формируют основу инвестиционного портфеля в Батуми и показывают лучший баланс между ростом стоимости, ликвидностью и доходом.

–

Иногда достаточно сменить горизонт — и жизнь становится тише, чище, точнее. ☀

Пхукет — про утро у воды и приватность за воротами. Паттайя — про городскую лёгкость и море в шаге. И в обоих случаях дом перестаёт быть «покупкой» — он становится привычкой к качеству.

В нашей подборке — виллы и дома в сильных локациях: частные бассейны, охраняемые резиденции, понятный арендный спрос без лишнего шума.

Thaicost — ваш проводник: опыт, выбор и спокойная уверенность на каждом шаге. 🌴

Короткий ответ: поддельного «забрали деньги и исчезли» в классическом смысле в Дубае практически не бывает — эскроу‑механизм делает такую схему технически неосуществимой. Но это не означает, что рисков нет. 🔎

Почему эскроу работает
– Оплата за объект поступает на проектный эскроу‑счёт в лицензированном банке, а не на счёт девелопера.
– Средства освобождаются поэтапно — только после приёмки работ и подтверждения выполнения условий регулятором/независимым инспектором.
– Продажи офф‑план регистрируются через официальную систему регистрации (Oqood/DLD), что фиксирует права покупателя и снижает риск двойных продаж.

Что Baytique наблюдает на рынке
Эскроу эффективно блокирует классическую «махинацию», но не устраняет другие реальные проблемы: затяжные задержки в сроках, снижение качества отделки, изменения в маркетинге проекта или финансовые трудности подрядчиков. Частые причины конфликтов — некорректные графики платежей, неясные условия возврата и отсутствие прозрачных актов приёмки этапов.

Практическая проверка перед покупкой (чек‑лист Baytique)
1. Попросите номер эскроу‑счёта и подтверждение регистрации проекта в реестре.
2. Проверьте в договорах механизмы и критерии освобождения средств по этапам.
3. Уточните, кто выполняет сертификацию завершённых этапов (независимый инспектор).
4. Оцените репутацию девелопера по предыдущим проектаам и срокам сдачи.
5. Убедитесь в понятных условиях возврата/компенсации при невыполнении обязательств.
6. Согласуйте акт приёмки‑передачи и условия претензионной процедуры заранее.

Вывод для инвестора
Эскроу — ключевой барьер против мошенничества, но он не заменит должной проверки проекта и контрактной дисциплины. Инвестируйте с пониманием механики выплат и критериев приёмки, и вы снижаете не только риск «потери денег», но и риск простоя капитала.

Следите за аналитикой Baytique, чтобы принимать решения на шаг раньше рынка

Можно ли инвестировать в недвижимость на Бали без розовых очков? Да — если опираться не на эмоции, а на цифры 📊

Специалисты ULU Homes регулярно разбирают сделки в Чангу, Убуде, Семиньяке и Улувату и видят одно: результат инвестора зависит не от «красивой виллы», а от правильной математики.

Вот 2 показателя, с которых стоит начинать любой расчёт:

1) ROI (Return on Investment)
Это общая окупаемость: сколько вы заработаете на объекте за период с учётом дохода от аренды и потенциального роста стоимости.
ROI отвечает на вопрос: *«Когда инвестиция вернёт вложенные деньги и начнёт приносить чистую прибыль?»*

2) Yield
Это регулярный доход — обычно считают как годовую доходность от аренды.
Yield отвечает на вопрос: *«Сколько объект приносит вам “здесь и сейчас” каждый месяц/год?»*

Важно: на Бали эти цифры сильно зависят от района и стратегии. Где-то ставка — на высокую загрузку краткосрочной аренды, где-то — на рост капитализации и ликвидность при перепродаже. В реальности «высокий yield» без учёта расходов, сезона и управления легко превращается в иллюзию.

Хотите расчёт под вашу цель — пассивный доход или рост капитала? Напишите в наш ТГ-бот, и ULU Homes подберёт подходящие варианты и просчитает экономику сделки 🔎
@ulu_homes_bot | ulu.homes

Иногда спрос на недвижимость — это не про цифры.
Это про людей, которые однажды проснулись и поняли: хочется жить иначе.

На Кипре так бывает часто.
Здесь утро начинается не с гонки, а со света, который мягко ложится на каменные стены. С моря приходит ветер. В чашке — кофе. В голове — тишина. ☀🌿

И именно поэтому рынок острова держится не на случайных всплесках, а на спокойном, зрелом выборе.

Большая часть сделок — за самими киприотами.
Теми, кто не ищет «лучше где-то», а бережно выбирает «хорошо здесь». В Лимассоле — ритм и энергия. В Ларнаке — ровное дыхание и простота. В Пафосе — пространство и уважение к времени. 🏝

Но Кипр выбирают не только те, кто здесь родился.
Его выбирают те, кто устал от постоянного напряжения. Кто хочет, чтобы дом был не «проектом», а опорой. Кто ищет место, где можно слышать себя — и принимать решения не на эмоциях, а в ясности.

И, пожалуй, в этом главный ответ на вопрос «кто покупает недвижимость на Кипре».
Покупают те, кто выбирает спокойствие. Свет. Воздух. И жизнь, в которой есть место для настоящего. 🍷

Если вы чувствуете, что пора замедлиться и жить ближе к морю — Cypria поможет сделать первый шаг.

💎Как климат Кипра меняет экономику владения недвижимостью💎

Мы часто слышим вопрос от инвесторов: почему на Кипре одни объекты сохраняют состояние годами, а другие требуют вложений уже через несколько сезонов?
Ответ почти всегда один — климат. И если понимать, как он работает, расходы на владение можно не увеличивать, а контролировать.

1⃣ Сначала — главное преимущество для инвестора

Климат на Кипр мягкий и предсказуемый. Здесь нет резких температурных перепадов, сильных морозов, сезонных разрушений фасадов и инженерных систем.
Это означает: износ недвижимости более равномерный и прогнозируемый, а значит — понятная финансовая модель на годы вперед.

2⃣ Солнце и жара: не враг, а фактор расчёта

Летняя температура и активное солнце влияют прежде всего на внешнюю отделку и окна. Но в современных проектах это уже учтено:
— используются светлые фасады и термостойкие материалы;
— устанавливаются алюминиевые или композитные оконные системы;
— применяются солнцезащитные стеклопакеты.

Для инвестора это плюс: затраты на охлаждение компенсируются энергоэффективностью, а капитальный ремонт фасадов требуется реже, чем в континентальных странах.

3⃣ Морской воздух: риск, который легко управляется

Да, солёный воздух ускоряет коррозию металлов. Но критично это только для объектов:
— без антикоррозийной обработки;
— в старом жилом фонде;
— при отсутствии регулярного сервиса.

В проектах, которые мы рекомендуем инвесторам:
— используются оцинкованные и анодированные элементы;
— инженерные узлы изначально рассчитаны на прибрежную среду;
— обслуживание включено в ежегодные сервисные сборы.

Итог — расходы не растут стихийно, а закладываются в понятный бюджет.

4⃣ Отсутствие зимы = меньше скрытых затрат

На Кипре нет:
— промерзания стен;
— разрывов труб из-за минусовых температур;
— сезонных повреждений кровли и фасадов.

Для владельца это означает:
— минимальные внеплановые ремонты;
-— отсутствие расходов на консервацию объекта;
— стабильную эксплуатацию круглый год.

Особенно это важно для инвесторов, ориентированных на аренду без простоев.

5⃣ Влажность и плесень: миф без системы вентиляции

Проблемы с влажностью возникают не из-за климата, а из-за неправильной инженерии. В современных домах:
— предусмотрена принудительная вентиляция;
— используются влагостойкие отделочные материалы;
— планировки ориентированы на сквозное проветривание.

При правильном выборе объекта влажный климат не увеличивает расходы, а наоборот — делает проживание комфортным большую часть года.

6⃣ Что это даёт инвестору в цифрах

Климат Кипра напрямую влияет на экономику владения:
— ниже среднегодовые расходы на ремонт;
— меньше неожиданных затрат;
— стабильное состояние объекта без сезонных «провалов»;
— более высокая ликвидность при перепродаже.

Именно поэтому кипрская недвижимость часто рассматривается как долгосрочный защитный актив, а не спекулятивная покупка.