Category: WE

💎Какой метраж в Черногории действительно зарабатывает на аренде: взгляд агентства💎

Мы часто слышим от инвесторов один и тот же вопрос: «Какую квартиру брать, чтобы она стабильно сдавалась и приносила деньги?»
В Черногории ответ во многом зависит не от красивых рендеров или статуса комплекса, а от метража и формата объекта. Ниже — наш практический разбор на основе реальных сделок, аренды и запросов арендаторов.

1⃣ Начнем с главного: спрос формирует формат

Арендный рынок Черногории делится на два ключевых сегмента:
— краткосрочная аренда (туристы, сезон);
— средне- и долгосрочная аренда (экспаты, релоканты, цифровые кочевники).

И в обоих случаях лучше всего работают компактные квартиры, а не большие метры «на вырост».

2⃣ Самый ликвидный вариант: студии 25–35 м²

Это абсолютный лидер по спросу и окупаемости.

Почему:
— минимальный входной бюджет;
— высокая заполняемость;
— простой и быстрый ремонт;
— понятный портрет арендатора: один человек или пара.

Такие студии отлично сдаются в Будве, Тивате, Которе и прибрежных районах, особенно если дом новый и рядом море или инфраструктура.
Для инвестора это означает быстрый запуск аренды и более короткий срок возврата вложений.

3⃣ Универсальный формат: 1-bedroom 35–45 м²

Если нужен баланс между доходностью и стабильностью — это он.

Что делает этот метраж сильным:
— подходит и для туристов, и для долгосрочной аренды;
— востребован у пар, удаленных специалистов, семей без детей;
— легче удерживать арендатора на длительный срок.

С точки зрения перепродажи такие квартиры тоже максимально понятны рынку — их легко продать без серьезного торга.

4⃣Почему большие квартиры уступают в доходности

Квартиры от 55–60 м² и больше выглядят привлекательно, но как инвестиция работают слабее.

Основные причины:
— выше цена входа;
— уже круг арендаторов;
— ниже доходность в процентах;
— сложнее продать в случае выхода из проекта.

Исключения есть, но они точечные: например, уникальные видовые объекты или формат семейной долгосрочной аренды в Тивате.

5⃣ Метраж — это не все, но без него инвестиция «не едет»

Даже идеальный размер не сработает, если:
— дом старый или без лифта;
— нет парковки;
— слабая локация;
— объект перегружен дорогими, но ненужными решениями.

Мы всегда смотрим на метраж в связке: локация, тип дома, сценарий аренды, бюджет арендатора.

Что вы на самом деле выбираете, когда смотрите на Чангу — место для жизни или цифры для инвестиций?

Ещё 30–40 лет назад здесь было легко услышать тишину: рисовые поля, океан, одно кафе «для своих» и ощущение, что мир заканчивается у линии прибоя. Чангу не обещал выгод — он просто был. Ритм был медленным, простым, почти незаметным, как дыхание перед заходом в волну.

Сегодня Чангу другой. Он стал желанным — и от этого громче. Больше света по вечерам, больше движения днём, больше разговоров о метрах, доходности и сроках окупаемости. И это не «плохо» и не «хорошо» — это выбор. Вопрос в том, на что вы настроены внутри.

Иногда инвестиция — это про рост, масштаб и ясные расчёты. А иногда — про возможность просыпаться и понимать: я живу в темпе, который мне подходит. Где важнее не только «сколько принесёт», но и «как я буду себя здесь чувствовать». Потому что в какой-то момент становится заметно: самый дорогой ресурс — не деньги, а внимание к себе.

Чангу умеет быть разным. Он может давать динамику, комьюнити, аренду, спрос. И он же может стать местом, где вы возвращаете себе ощущение свободы — если слушаете, что вам действительно нужно сейчас.

ULU Homes помогает находить ответы не только в цифрах, но и в ощущениях.

⭐PONTUS ROTANA RESORT & SPA GONIO⭐

Pontus Rotana Resort & Spa Gonio — это курортный комплекс премиум-класса, объединяющий апартаменты и инфраструктуру пятизвёздочного отеля. Проект реализуется в сотрудничестве с международным гостиничным оператором Rotana, что обеспечивает высокий стандарт сервиса и профессиональное управление.

🤝 Локация

Проект расположен в курортном посёлке Гонио — одном из самых перспективных районов побережья, в 14 км от центра Батуми. Район известен чистыми пляжами, малой плотностью застройки и близостью к исторической крепости Гонио. Локация удобна как для отдыха, так и для долгосрочного проживания.

😃 Инфраструктура комплекса

На территории проекта предусмотрено всё для комфортного отдыха и стабильного арендного спроса:
– SPA-центр и wellness-зоны
– крытые и открытые бассейны
– ресторан и панорамный бар
– зоны отдыха и лаунж-пространства
– частный пляж
– коммерческие и сервисные помещения

😘 Характеристики строительства

Комплекс представляет собой высотное здание курортного формата:
– срок завершения строительства — 4 квартал 2027 года
– формат: апартаменты + отель
– этажность — 25 этажей
– общее количество апартаментов — около 546
– расстояние до моря — порядка 50 метров

😍 Квартиры

В проекте представлены:
– студии
– апартаменты с 1 и 2 спальнями
Площади варьируются от компактных инвестиционных форматов до просторных апартаментов для личного проживания. Планировки ориентированы на видовые характеристики и удобство эксплуатации.

❤ Инвестиционная привлекательность

Проект интересен инвесторам по нескольким причинам:
– международный гостиничный бренд
– первая Rotana в Грузии
– курортная локация с ограниченным предложением
– высокий потенциал краткосрочной аренды
– профессиональное управление объектом

Получите подробную информацию с актуальными ценами и доступными планировками – просто напишите «PONTUS ROTANA RESORT & SPA GONIO» вот сюда @residence_georgia_bot

–

⭐Как приобрести недвижимость в Черногории с морским видом и не переплатить⭐

Запрос на «квартиру с видом на море» в Черногории зачастую приводит к завышенным ценам. Мы часто наблюдаем, как покупатели отдают лишние десятки тысяч евро за формальный «sea view», который не приносит ни комфорта, ни реальной ценности как инвестиция.

🔠 Почему за вид часто берут больше

В рекламе под видом морского пейзажа могут подразумеваться узкие пространства между домами, вид только с балкона или перспективы, которые могут быть закрыты новой застройкой. Цены при этом остаются как за полноценный премиум.

🔠 Что важно, кроме вида

Мы анализируем:
локацию и доступность к морю, этаж и ориентацию квартиры, планировку, ликвидность дома и статус соседних застроек. Объекты без прямого вида, но ближе к пляжу, чаще оказываются более выгодными.

🔠 Альтернативы первому ряду

Недвижимость на втором или третьем ряду от моря, особенно на холмах, предлагает:
— панорамный вид,
— цену ниже на 15–30%,
— меньше шума и туристов.
— Для аренды такие объекты часто показывают аналогичную или даже лучшую доходность.

🔠 Вид сегодня ≠ вид через 5 лет

Мы всегда проверяем градостроительные планы и статус соседних участков. Без этой информации «гарантированный вид» может исчезнуть вместе с новыми постройками.

🔠 Когда стоит платить за вид

Если это панорама из жилой зоны, ограниченная застройка и объект в премиальном сегменте. В других случаях мы ищем варианты, где море повышает стоимость, а не увеличивает расходы.

Если вы планируете покупку недвижимости в Черногории и хотите узнать, где вид действительно имеет ценность, а где это просто маркетинг, напишите нам в личные сообщения. Мы предложим варианты, которые редко встречаются в общей рекламе.

Миф, который стоит развеять: «любой “люкс в центре” автоматически будет приносить доход». В Таиланде так не работает — здесь решают не слова в презентации, а математика спроса и управление. 🌴

Что важно учитывать на Пхукете и в Паттайе:

1) Сезонность и тип спроса
Пхукет сильнее зависит от высокого сезона и туристического потока. Паттайя чаще даёт более ровную загрузку за счёт смешанного спроса (туризм + длительная аренда). Это влияет на реальный кешфлоу, а не на “красивую” доходность.

2) Локация = формат аренды
На Пхукете выигрышнее работают зоны, где гостю удобно жить без машины: море, инфраструктура, прогулочные точки. В Паттайе — близость к транспорту, деловым и бытовым кластерам, где аренда держится круглый год. Ошибка в локации почти всегда означает либо скидки, либо простои.

3) Управление и правила комплекса
Пул-управление, самостоятельная сдача, краткосрок/долгосрок — это разные стратегии с разными рисками. Плюс важно понимать правила кондо: что реально разрешено, какие комиссии, как устроены выплаты и отчётность. 📌

Инсайт Thaicost: что сейчас выбирают “умные инвесторы” 📈
Меньше гонятся за громким “отелем в кондо”, больше — за объектами с понятной логистикой, прогнозируемым спросом и прозрачным управлением. Часто это не самый дорогой «витринный» проект, а тот, где легче обеспечить стабильную аренду и контролировать расходы.

Если вы выбираете между Пхукетом и Паттайей — начните не с картинки, а с вопроса: какая модель аренды вам ближе и сколько времени вы готовы уделять управлению. Мы в Thaicost спокойно сравним варианты по цифрам и подскажем, где ожидания совпадают с реальностью.

Напишите в личные сообщения для консультации или подпишитесь — разберём рынок без лишних обещаний.

Куда выгоднее вкладывать в 2026 — Дубай или Абу‑Даби? 🤔

Кратко о ситуации: рынки ОАЭ идут разными траекториями. В Дубае наблюдается переход от стремительного роста 2021–2024 к более уравновешенной фазе: предложение активно наращивается (в первой половине 2025 года ввели порядка 90 000 квартир), поэтому ценовой шок сменяется умеренным ростом и повышенной ликвидностью. Абу‑Даби сохраняет более консервативную динамику — стабильный спрос на качественные проекты, сильная господдержка инфраструктуры и меньшее предложение по сравнению с пиковыми темпами Дубая.

Что это значит для инвестора?
– Дубай — про ликвидность и ускоренный рост капитала в правильном сегменте. Подойдёт, если вы ориентируетесь на быстрый возврат и перепродажу или хотите сдавать в аренду туристам/корпоративным арендаторам.
– Абу‑Даби — про надёжность и предсказуемость дохода в долгой перспективе. Идеален для консервативного портфеля и инвесторов, ставящих в приоритет стабильность.

Как выбирать локацию внутри городов
– В Дубае ориентируйтесь на микрорайоны с реальной инфраструктурой и высокой арендной привлекательностью: Downtown, Dubai Marina, Business Bay — для премиума и коротких сроков продажи; Dubai South и Dubai Creek Harbour — для проектов с потенциалом роста и масштабной застройкой.
– В Абу‑Даби смотрите Saadiyat, Al Reem Island, Yas Island и Al Maryah Island — эти районы получают силу от инфраструктурных и туристических проектов.

Практические советы от специалистов Baytique
– Чётко определите цель: доход от аренды или прирост капитала. Стратегия меняет выбор лота.
– Оценивайте плотность предложения: там, где вводят много новых единиц, рост цен замедляется — выбирайте объекты с уникальным позиционированием.
– Проверьте репутацию девелопера и скорость сдачи проекта — особенно важно для офф‑планов.
– Учитывайте правовую часть и дополнительные сборы (DLD‑fees, управление, коммуналка). Налогов на недвижимость в ОАЭ нет, но расходы влияют на доходность.
– Диверсифицируйте между локациями и типами объектов: квартира в центре + таунхаус/проект в развивающемся районе.

Прогноз Baytique на 2026
– Дубай: умеренный, но стабильный рост цен + высокая ликвидность в востребованных районах.
– Абу‑Даби: медленный, но надёжный апсайд — хорош для долгосрочных вкладов и снижения волатильности портфеля.

Хотите персональную стратегию под ваш бюджет и цели? Специалисты Baytique подготовят подборку лотов и расчёт доходности по каждому сценарию. Получите бесплатную консультацию в нашем ТГ боте @baytique_bot или на сайте 🏙📈

💎Почему квартиры без балкона в Грузии теряют часть спроса💎

Мы часто слышим от застройщиков и частных продавцов: «Балкон — не главное, главное цена».
Но практика сделок в Грузии показывает обратное. Квартиры без балкона стабильно теряют часть спроса — и это напрямую влияет на ликвидность, сроки продажи и доходность инвестиций.

1⃣ С чего всё начинается: поведение покупателя

Большинство покупателей в Грузии — иностранцы. Для них квартира здесь — это не просто квадратные метры, а образ жизни: море, горы, воздух, климат.

Балкон в этом контексте — не бонус, а функциональная необходимость. Именно на балконе:
— пьют кофе с видом;
— сушат вещи (что актуально для прибрежных городов);
— проводят время в тёплый сезон;
— воспринимают квартиру как «южную», а не городскую коробку.

Когда балкона нет, объект автоматически выпадает из части запросов ещё на этапе фильтрации.

2⃣ Аренда: незаметный, но критичный фактор

Если рассматривать объект под аренду, отсутствие балкона особенно чувствительно:
— туристы чаще выбирают квартиры с балконом, даже при равной цене;
— в долгосрочной аренде такие объекты дольше простаивают;
— средняя ставка аренды у квартир без балкона ниже.

По нашему опыту, разница в доходе может составлять 10–15% в год — просто из-за отсутствия балкона.

3⃣ Перепродажа и ликвидность

На этапе выхода из инвестиции балкон становится ещё более важным.

Что мы видим на практике:
— квартиры без балкона продаются дольше;
— чаще требуют дополнительного торга;
— сильнее зависят от общего состояния рынка.

В периоды снижения спроса такие объекты «проседают» первыми, потому что покупатель всегда выбирает между похожими вариантами — и балкон часто становится решающим аргументом.

4⃣ Региональная специфика Грузии

В Грузии балкон — это часть архитектурной и культурной нормы.
В Тбилиси, Батуми, Кутаиси балконы воспринимаются как стандарт, а не как опция.

Особенно это заметно в Батуми:
— климат позволяет использовать балкон большую часть года;
— видовые характеристики напрямую влияют на цену;
— балкон усиливает ощущение курортной недвижимости.

Квартира без балкона в прибрежном городе воспринимается рынком как компромисс.

5⃣ Есть ли исключения?

Да, но их немного:
— компактные студии в центре под краткосрочную аренду;
— апартаменты в апарт-отелях с развитой инфраструктурой;
— объекты с панорамными окнами и хорошими видами, где балкон частично компенсируется.

Но даже в этих случаях мы всегда честно считаем экономику и заранее предупреждаем инвестора о рисках ликвидности.

6⃣ Что это значит для инвестора

Если цель — сохранить гибкость и управляемость актива, балкон играет роль:
— повышает ликвидность;
— упрощает сдачу в аренду;
— снижает зависимость от состояния рынка;
— расширяет целевую аудиторию.

Мы не говорим, что квартиры без балкона — плохая инвестиция.
Мы говорим, что это более узкий инструмент, который требует точного расчёта и правильного сценария выхода.

Именно поэтому при подборе объектов в Грузии мы всегда оцениваем не только цену за квадратный метр, но и то, как квартира будет чувствовать себя на рынке через 3–5 лет.

Иногда остров меняется так же, как меняемся мы.

Чангу ещё 30–40 лет назад был почти тишиной: рисовые поля до горизонта, океан без лишних слов и одно маленькое кафе, куда заезжали серферы — будто по секрету. 🏝

Сегодня Чангу звучит ярче. Больше света, больше людей, больше идей. Но если прислушаться — под этим ритмом всё так же живёт главное: простор. Тот самый, который даёт вам право быть собой.

Время здесь ощущается иначе.
Утро начинается не с гонки, а с дыхания.
Днём вы идёте по тёплым улицам между пальмами и виллами, а вечером океан аккуратно стирает из головы лишнее — как прилив стирает следы на песке. 🌊✨

И в какой-то момент возникает вопрос:
вам нужен просто «популярный район» — или место, где жизнь станет вашей, без объяснений и спешки?

Чангу больше не «деревня для своих».
Но он всё ещё может стать вашим — если вы выбираете не квадратные метры, а ритм: спокойный, живой, осознанный.

Если чувствуете, что пора замедлиться и поселиться ближе к себе — ULU Homes поможет найти дом на Бали, где это возможно. 🌴

⭐Стоит ли переплачивать за комплексы с бассейнами и сервисом на Кипре⭐

Покупатели недвижимости на Кипре часто сталкиваются с дилеммой: брать квартиру в простом доме или платить больше за комплекс с бассейном, ресепшеном и сервисной инфраструктурой. Однозначного ответа нет — все зависит от цели покупки, локации и горизонта владения. Ниже — разбор по сути, без рекламных формулировок.

Когда сервисный комплекс действительно оправдан

🔠 Покупка под аренду
Для краткосрочной и среднесрочной аренды наличие бассейна, ухоженной территории, фитнес-зоны и консьержа — реальный плюс.

Такие объекты:
— сдаются быстрее;
— получают выше средний чек;
— проще продвигаются на платформах аренды;
— чаще выбираются туристами и экспатами.

Особенно это актуально для прибрежных зон Лимассола, Пафоса и Айя-Напы, где конкуренция между объектами высокая, и сервис становится фактором выбора.

🔠 Ликвидность при перепродаже
Комплексы с инфраструктурой обычно дольше сохраняют привлекательность. Через 5–7 лет они выглядят лучше за счет регулярного обслуживания и управления.

Для вторичного рынка это означает:
— более стабильный спрос;
— меньший торг;
— более широкую аудиторию покупателей.

🔠 Комфорт без личного вовлечения
Для владельцев, которые не живут на Кипре постоянно, сервисные комплексы снимают множество бытовых вопросов: обслуживание, безопасность, контроль состояния объекта.

Когда переплата не имеет смысла

🔠 Для постоянного проживания
Если покупка — для жизни, особенно вне туристических зон, сервисная инфраструктура часто не используется в полном объеме.

Владельцы платят за:
— бассейн, которым пользуются редко;
— зоны общего пользования без реальной необходимости;
— сервис, дублирующий городскую инфраструктуру.

🔠 Высокие коммунальные платежи
Обслуживание комплекса — это фиксированные ежегодные расходы.
В зависимости от уровня проекта они могут составлять от 1 500 до 3 500 евро в год и выше.
При долгосрочном владении эти суммы ощутимо снижают итоговую доходность.

🔠 Ограничения по управлению
В сервисных проектах часто действуют правила:
— обязательное подключение к управляющей компании;
— ограничения на самостоятельную аренду;
— фиксированные тарифы на услуги.

Для инвесторов, планирующих гибкое управление, это может быть минусом.

Что важно оценить перед покупкой

— Формат аренды: краткосрочная, долгосрочная или смешанная
— Локация: туристическая зона или жилой район
— Состав услуг: реально ли они нужны, или это маркетинг
— Размер service charge и его динамика
— Класс комплекса: эконом, комфорт или премиум

Иногда более выгодной оказывается квартира без бассейна, но в сильной локации. В других случаях — сервисный комплекс дает прирост дохода, который полностью перекрывает расходы.

Главное — считать не цену входа, а экономику объекта на дистанции. Именно она определяет, была ли переплата разумной.

⭐Мегапроект Disney в Таиланде: что это значит для рынка недвижимости⭐

В Таиланде на государственном уровне обсуждается создание крупного тематического парка мирового масштаба, сопоставимого с Disneyland. Для нас проект рассматривается не как развлекательная инициатива, а как стратегический инфраструктурный якорь, способный изменить туристическую и инвестиционную карту страны.

🔠 Почему этот проект важен для экономики

Тематический парк такого уровня формирует стабильный круглогодичный туристический поток. Это снижает сезонность, увеличивает среднюю длительность пребывания туристов и их расходы на проживание, сервис и развлечения. В странах, где уже работают парки Disney, эффект выражается в росте занятости, развитии инфраструктуры и устойчивом спросе на недвижимость в прилегающих районах.

🔠 Масштаб и статус проекта

По предварительным обсуждениям, площадь будущего парка может достигать около 480 гектаров. В случае реализации Таиланд станет первой страной Юго-Восточной Азии с Disneyland и пятым направлением Disney в Азии. Для региона это означает долгосрочный международный интерес, а не краткосрочный туристический всплеск.

🔠 Где планируется реализация

Ключевая зона — Восточный экономический коридор (EEC). Это регион между Бангкоком и Паттайей, включающий провинции Чонбури, Районг и Чаченгсау. Локация выбрана не случайно:
— близость к Бангкоку;
— доступ к морским портам и скоростным магистралям;
— развитие нового авиационного хаба на базе аэропорта У-Тапао.

EEC уже сейчас является приоритетной зоной для промышленных, логистических и туристических инвестиций.

🔠 Как это влияет на рынок недвижимости

Практика аналогичных проектов в других странах показывает несколько устойчивых эффектов:
— рост спроса на аренду и сервисные апартаменты;
— повышение интереса к жилью для персонала и смежных бизнесов;
— ускоренный рост цен на землю и новые проекты в радиусе транспортной доступности;
— смещение фокуса инвесторов с курортной сезонной модели на круглогодичный доход.

Важно понимать: максимальный потенциал обычно закладывается на ранних этапах, до официального старта строительства.

🔠 Что стоит учитывать инвесторам

Такие проекты реализуются годами, но рынок начинает реагировать заранее. Ключевыми факторами становятся не только близость к парку, но и:
— транспортная связность;
— планы развития района;
— зонирование и разрешенное использование земли;
— тип будущего спроса — туристический, долгосрочная аренда, смешанный формат.