Category: WE

⭐Почему в Дубае инвесторы всё чаще смотрят не на ROI, а на IRR⭐

Мы всё чаще замечаем одну и ту же картину на консультациях: клиенты приходят с вопросом «Какой здесь ROI?», а уходят с совершенно другим показателем в фокусе — IRR. И это не модный термин, а следствие того, как реально работает рынок недвижимости в Дубай.

🔠 Сначала — про деньги во времени

Недвижимость в Дубае редко покупают по схеме «заплатил и ждёшь».
Чаще это:
— рассрочка на этапе строительства;
— поэтапные платежи;
— доход от аренды ещё до полного выкупа;
— продажа до окончания проекта или сразу после сдачи.

IRR учитывает когда именно вы вносите деньги и когда именно начинаете их возвращать. ROI этого не видит.

🔠 Почему классический ROI стал слабым ориентиром

ROI показывает простое соотношение: сколько вложили — сколько заработали за год.
Но он не отвечает на ключевые вопросы:
— что если доход начинается через 2 года, а не сразу;
— что если объект продаётся через 3–5 лет с ростом цены;
— что если часть капитала возвращается раньше за счёт аренды.

В Дубае такие сценарии — норма, а не исключение.

🔠 Где IRR даёт реальную картину

IRR позволяет сравнивать проекты с разной логикой:
— новостройка с рассрочкой против готового объекта;
— аренда + рост цены против «чистой» перепродажи;
— проект с быстрым выходом против долгосрочного удержания.

По сути, IRR показывает реальную доходность капитала, а не просто красивый процент «на бумаге».

🔠 Почему это особенно важно именно сейчас

Рынок стал более зрелым.
Цены выросли, стратегии усложнились, а инвесторы перестали покупать «вслепую». Сегодня важно понимать:
— как быстро работает вложенный капитал;
— где деньги простаивают, а где — уже зарабатывают;
— какой проект эффективнее при одинаковом бюджете.

И здесь IRR выигрывает у ROI почти всегда.

ROI всё ещё полезен как базовый ориентир.
Но если цель — инвестировать, а не просто купить недвижимость, без IRR сегодня уже не обойтись.

⭐Бали и недвижимость: что стоит за туристическим рекордом 2025 года⭐

Бали завершил 2025 год с историческим максимумом по туризму. Для нас, как агентства недвижимости, это не просто новость из сводки, а чёткий сигнал о том, куда движется рынок и где формируются инвестиционные возможности.

Ниже — ключевые моменты, которые важно понимать, если вы рассматриваете недвижимость на Бали.

🔠 Туристический рекорд как фундамент рынка

По официальным данным, к концу декабря 2025 года 7,05 млн иностранных туристов прибыли на Бали воздушным транспортом. Для сравнения, в 2024 году этот показатель составлял 6,33 млн человек, что означает рост на 11,3% за год.

Это самый высокий результат за всю историю наблюдений и прямое подтверждение устойчивого международного спроса на направление.

🔠 Почему туризм напрямую влияет на недвижимость

Для инвестиционного рынка связь здесь прямая и проверенная временем:
туристы → аренда → доход → рост стоимости и ликвидности.

Когда туристический поток растёт системно, это автоматически усиливает рынок аренды, а затем и рынок продажи недвижимости.

🔠 Что уже происходит с арендой на Бали

Рост турпотока приводит к следующим эффектам:
— увеличение спроса на краткосрочную и долгосрочную аренду;
— рост средней загрузки объектов;
— повышение арендных ставок в туристических локациях.

Именно аренда первой реагирует на изменения спроса и формирует основу доходности инвесторов.

🔠 Интерес инвесторов и рост капитализации

На фоне растущего туризма усиливается интерес к:
— ликвидным форматам недвижимости;
— объектам в популярных туристических районах;
— проектам с понятной арендной моделью.

Как результат — появляется потенциал роста стоимости объектов в средне- и долгосрочной перспективе.

🔠 Почему такие периоды считаются точкой входа

Рынок не закладывает будущий рост в цену мгновенно. Между ростом туризма и максимальной капитализацией недвижимости всегда есть временной лаг. Именно в этот период формируются самые интересные инвестиционные сценарии — до того, как цены полностью отыграют спрос.

Если вам нужен профессиональный подбор ликвидных объектов на Бали — напишите нам.

💥Как шум, влажность и роза ветров влияют на ликвидность жилья в Грузии💥

Внимание к климатическим и экологическим факторам так же важно, как расположение, инфраструктура или юридическая чистота объекта. Понимание того, как окружающая среда влияет на привлекательность жилья на вторичном рынке и в аренду, помогает минимизировать риски и повысить ликвидность недвижимости.

🤝 Шум как фактор восприятия и ценности объекта

Шум от транспорта, аэропортов, портовой деятельности или оживлённых магистралей — это не просто дискомфорт. Международные исследования показывают, что уровень шума напрямую связан с формированием цены и спроса: чем выше средний уровень шума, тем ниже привлекательность жилья для большинства покупателей и арендаторов, а это отражается в цене и сроках продажи объекта.

В Грузии запрос «спокойное жильё» часто стоит на первом месте среди семей, экспатов и долгосрочных арендаторов. Даже если объект близок к морю или центру, постоянный шум может снижать его ликвидность — то есть увеличивать время на продажу и давать меньшую цену на рынке.

😃 Влажность, сырость и эксплуатационные расходы

Побережье Грузии и особенно приморские районы вроде Батуми известны своей высокой влажностью. В сочетании с солёным морским воздуом влага становится причиной более частых ремонтов фасадов, балконов и инженерных систем. Это повышает эксплуатационные расходы владельцев и снижает желаемую доходность от аренды или перепродажи.

Сырость также напрямую влияет на микроклимат внутри квартир: без грамотной вентиляции жильё быстрее теряет привлекательность, а ремонт может быть затратным. Покупатели всё чаще учитывают этот фактор при выборе объекта.

😘 Роза ветров и устойчивость микроокружения

Роза ветров — распределение направлений ветра для конкретной территории — влияет на ощущение пространства, уровень пыли и перенос солей с моря. В местах, где преобладают ветры с моря, к фасадам домов оседает солевой аэрозоль, ускоряя коррозию и износ строительных материалов.

Такой «морской эффект» особенно заметен в районах с открытыми берегами и без зелёных барьеров. В результате объекты в таких зонах требуют более частого технического обслуживания, и это учитывают покупатели и инвесторы.

😍 Экология и долгосрочные инвестиции

Покупатели сегодня обращают внимание не только на планировку и цену, но и на качество окружающей среды. Чистый воздух, умеренные климатические условия и отсутствие промышленных источников шума — это факторы, которые повышают привлекательность жилья как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду.

Среда формирует первые впечатления, но оказывает влияние на стоимость объекта на протяжении всего срока его владения. Чем комфортнее жить в месте — тем выше вероятность, что объект будет ликвидным и его проще продать или сдать.

💎Почему глобальный капитал выбирает Бали💎

Мы привыкли оценивать рынок не по ощущениям, а по цифрам. И именно статистика последних лет объясняет, почему Бали всё чаще рассматривают как стратегическую точку входа для инвестиций в недвижимость.

Недавно на официальном мероприятии с участием правительства провинции Бали были озвучены сводные данные по инвестициям за последние пять лет. Источник — государственный орган Индонезии, курирующий инвестиционную деятельность. Это не прогнозы и не маркетинг, а фактическая картина рынка.

1⃣ Что показывают цифры

За пятилетний период на Бали было реализовано инвестиций примерно на 7,3 млрд долларов.
Из них:
— более 4,3 млрд долларов — иностранный капитал
— около 2,9 млрд долларов — внутренние инвестиции

Важно другое: иностранные вложения превышают внутренние уже минимум три года подряд. Это говорит не о разовой вспышке интереса, а о стабильной и долгосрочной тенденции.

2⃣ Кто инвестирует в Бали

Основной поток иностранного капитала формируют:
— Франция
— Гонконг
— Сингапур
— Австралия
— Россия

Объёмы инвестиций между странами сопоставимы. Рынок не зависит от одного источника капитала, а значит — менее уязвим к внешним колебаниям и политическим факторам.

3⃣ Почему это напрямую влияет на недвижимость

Для Бали есть ключевая особенность: большая часть инвестиций направляется в туризм, сервис и инфраструктуру. А это именно те отрасли, которые напрямую подпитывают рынок недвижимости.

На практике это означает:
— устойчивый международный спрос на аренду
— рост доходности качественных объектов
— сохранение ликвидности даже в турбулентные периоды
— рост стоимости недвижимости в сильных локациях

Именно поэтому рынок Бали не перегревается на ожиданиях, а развивается на реальном денежном потоке.

4⃣ Что это даёт инвестору

Мы видим, что инвесторы заходят в Бали не на эмоциях, а на расчёте:
— спрос формируется глобально, а не локально
— арендный рынок поддерживается туристическим и экспат-потоком
— рост цен ещё не заложил весь будущий потенциал
— качественные объекты сохраняют ликвидность при перепродаже

Бали остаётся одной из немногих локаций, где интерес мирового капитала подтверждён официальной статистикой, а не обещаниями девелоперов.

Если хотите посмотреть объекты, которые сильнее всего выигрывают от этой динамики — напишите нам. Подберём варианты под аренду или рост капитала с учётом стратегии, а не случайного выбора.

Факт: с 1 января 2026 года Кипр готовит налоговую реформу: обсуждается повышение корпоративного налога при сохранении режима Non‑Dom и расширении льгот для физлиц. 📈🇨🇾

Объяснение: для рынка недвижимости это означает перераспределение спроса и структуры сделок. Рост налога на прибыль повышает стоимость владения для компаний и инвестструктур, а сохранение Non‑Dom и послабления для физлиц поддерживают интерес частных покупателей и релокантов — особенно в сегменте жилья «для жизни», а не только «под доходность».

Вывод (география):
– Лимассол сильнее почувствует переформатирование спроса: больше сделок от частных лиц и меньше «корпоративных» схем, акцент на ликвидные объекты и качество арендатора.
– Пафос и Ларнака могут выиграть за счёт более широкого круга покупателей‑физлиц (переезд/второй дом), где решающими станут бюджет и инфраструктура.
– Никосия — более устойчивый, «внутренний» рынок: здесь эффект чаще проявится через бизнес‑решения и аренду для сотрудников.

Юг vs Север:
– Юг (Республика Кипр): выше регуляторная прозрачность и предсказуемость прав собственности; при росте налоговой нагрузки на бизнес возрастает ценность правильной структуры владения и выбора объекта с понятной ликвидностью. Спрос — больше со стороны релокации и семей, ориентированных на долгий горизонт.
– Север (Кирения/Искеле и др.): обычно выше «инвесторская» динамика и ценовая чувствительность; возможна выгода в входе, но риски правового режима и титулов остаются ключевыми, а спрос чаще более спекулятивный/туристический.

Действие: до 2026 имеет смысл пересчитать стратегию владения (физлицо vs компания), проверить модель доходности «после налогов» и выбирать локации, где спрос поддерживается не только инвестинтересом, но и качеством жизни. Для разбора под ваш бюджет и цели — консультация в @cypria_bot или на сайте.

Планируете купить недвижимость в Дубае, но не знаете, с чего начать? 🔑

Baytique помогает превратить нерешительность в план: мы видим не просто квадратные метры — мы видим ваш будущий образ жизни и кладём это в сделку.

Несколько практичных советов от нас:
– Сначала определите цель: жить, сдавать в аренду или инвестировать — от этого зависят район и формат жилья (Downtown и Dubai Marina для аренды, Palm и виллы для премиального lifestyle, JVC/Business Bay для соотношения цены и доходности).
– Учтите все расходы: депозит, сервисные сборы, коммуналка и возможные комиссии — они влияют на реальную доходность.
– Репутация девелопера и гибкость платежей — ключ к спокойной покупке и минимизации рисков.
– Документы и процедуры легче проходят с экспертом: проверка титула, escrow, подготовка к передаче ключей.

Почему это важно? Потому что правильный выбор района и структуры сделки — это не просто экономия денег, это гарантия спокойной жизни и перспективного роста капитала.

Команда Baytique знает, где искать лучший вид на Бурдж-Халифу и как выстроить выгодную схему покупки. Мы помогаем не просто выбрать квартиру — а выбрать образ жизни, который вы хотите.

Получите консультацию в нашем Telegram-боте — @baytique_bot ✨

Иногда рынок чувствуется не по графикам — а по очереди на паспортном контроле.
На Бали это особенно заметно: остров встречает гостей так же легко, как утро встречает солнце над океаном 🌴☀

Официальная статистика аэропорта Нгурах-Рай за 2025 год: 24,1 млн пассажиров.
Цифра сухая — а смысл очень живой: это миллионы людей, которые прилетают сюда за теплом, свободой, серфом, ретритами, работой и… домом.

Представьте простую картину: каждый день на остров «заходит» целый город — и ему нужны кровати, кухни, террасы, Wi‑Fi, бассейны и виды. Не на одну ночь, а всё чаще — на сезон и дольше.
Именно поэтому в районах вроде Canggu, Uluwatu, Berawa, Pererenan спрос на качественные виллы держится уверенно, а хорошие варианты уходят тихо и быстро — без лишнего шума ✨

Наблюдение от ULU Homes:
когда поток стабильно высокий, выигрывают не «самые красивые рендеры», а проекты с правильной логикой — локация + доступность + понятный сценарий аренды. Вилла может быть компактной, но если рядом пляж, кафе, спорт и удобный заезд — она будет работать.

Если вы присматриваете Бали не только сердцем, но и разумом — мы в ULU Homes поможем найти место, где остров ощущается по‑настоящему, и где цифры превращаются в спокойную, понятную инвестицию 🏝

Следите за рынком вместе с ULU Homes — и выбирайте то, что действительно ваше.

💎Виллы в Nuanu: приватный формат в ключевой локации Бали💎

1⃣ Виллы с собственным садом и личным бассейном

Закрытая территория, отдельный вход, забор по периметру. Формат, который дает ощущение собственного дома, а не курортного комплекса.

2⃣ Локация Nuanu

Один из самых сильных и динамично развивающихся районов острова. Океан — в пешей доступности. Среда, где сочетаются природа, инфраструктура и высокий инвестиционный потенциал.

3⃣ Стоимость от $188 700

Полностью меблированные виллы по себестоимости строительства. Редкий ценовой уровень для Nuanu при таком качестве и наполнении.

4⃣ Архитектура Desert Modernism

Современные формы, выразительные текстурные фасады, продуманный дизайн, который остается актуальным вне трендов. Потолки до 6 метров: пространство, свет и воздух. Интерьеры воспринимаются значительно шире стандартных решений. Максимальная приватность
Тишина, уединение, закрытый сад и собственный бассейн без общих зон и туристического трафика

5⃣ Универсальный формат использования

Подходит для постоянного проживания, аренды или комбинированной стратегии.

Ограниченное предложение: Для Nuanu виллы в такой комплектации и по такой цене — редкость.
Если вы хотите получить консультацию менеджера и подробную информацию по проекту, оставьте заявку.

💥Какие форматы жилья в Грузии хуже всего переживают спад рынка💥

Когда рынок недвижимости замедляется, проседают не все объекты одинаково. Одни форматы почти не чувствуют коррекции, другие — теряют в цене, ликвидности и спросе быстрее остальных. И именно здесь чаще всего совершаются ошибки.

🤝 Жильё без понятной цели использования

Квартиры «просто чтобы было» — без чёткой логики под аренду, проживание или перепродажу — первыми попадают под давление рынка.
Если объект не интересен ни арендаторам, ни инвесторам, ни конечному покупателю, спрос на него исчезает быстрее всего.

В спокойные периоды такие лоты ещё продаются. В фазе спада — могут стоять месяцами без реальных показов.

😃 Непопулярные районы без инфраструктуры

Локация становится критичной именно тогда, когда рынок перестаёт расти по инерции.
Объекты в удалённых районах, без транспорта, сервиса, деловой или туристической активности теряют покупателей первыми.

Это особенно заметно в Тбилиси и Батуми: спрос концентрируется в понятных, «рабочих» зонах, а периферия реагирует на спад сильнее всего.

😘 Старые дома без реновации

Жильё в морально и технически устаревших зданиях — ещё один слабый сегмент.
Такие квартиры требуют вложений, а в период неопределённости покупатели не готовы дополнительно инвестировать в ремонт, коммуникации и инфраструктуру.

Даже снижение цены не всегда спасает — люди просто выбирают более современные альтернативы.

😍 Малые форматы без арендного потенциала

Слишком маленькие студии, не приспособленные для комфортной жизни или аренды, часто оказываются в зоне риска.
Если объект не может стабильно приносить доход, он быстро теряет инвестиционную привлекательность.

❤ Финальные или остаточные лоты с компромиссами

Не каждый объект, оставшийся под конец продаж, является выгодным.
Часто это квартиры с неудачными видами, сложными планировками или неудобным расположением в доме.

В период роста на них могут закрывать глаза. В период спада — именно они продаются дольше всех.

😍 Проекты с повышенными рисками

Долгострои, сомнительные застройщики, не до конца понятный юридический статус — всё это становится особенно чувствительным, когда рынок остывает.
В такие моменты покупатели выбирают надёжность, а рискованные проекты теряют доверие и спрос.

Спад рынка — это не катастрофа, а фильтр. Он быстро показывает, какие форматы были сильными изначально, а какие держались только за счёт общего роста.

Понимание этих различий позволяет не только сохранить капитал, но и использовать коррекцию как возможность — уже в правильных сегментах.

💎Южный Кипр: экология как фактор инвестиций💎

Мы часто говорим клиентам, что инвестиционная привлекательность страны — это не только цены за квадратный метр и доходность аренды. Это ещё и системная устойчивость.

За последние годы остров достиг показателя, который редко остается в центре внимания, но напрямую влияет на долгосрочную ценность недвижимости: с 2009 года здесь переработано более 1 021 000 кг использованных батареек. Только за 2025 год — свыше 91 000 кг опасных отходов, собранных и утилизированных по всей стране.

Важно не само число, а то, как оно было достигнуто.

1⃣ Что стоит за этими цифрами

На острове выстроена разветвлённая инфраструктура сбора: более 6 100 специализированных контейнеров размещены в супермаркетах, школах, госучреждениях, магазинах и банках. Это не разовая акция, а стабильная система, поддерживаемая государством и населением.

Рост переработки стал возможен благодаря:
— высокой вовлеченности жителей;
— постоянному расширению сети пунктов сбора;
— долгосрочной экологической стратегии, а не формальным отчётам.

Ассоциация по управлению отходами Кипра прямо называет этот результат экологической вехой и подчёркивает: работа продолжается, цель — следующий миллион килограммов.

2⃣ Почему это важно для инвесторов

С точки зрения недвижимости такие показатели — не просто «зелёная карточка».

Для инвестора это означает:
— стабильную и прогнозируемую среду для жизни и бизнеса;
— соответствие европейским экологическим стандартам, которые всё чаще влияют на спрос;
— рост привлекательности объектов для арендаторов из ЕС;
— сохранение и увеличение ликвидности недвижимости в долгосрочной перспективе.

Практика показывает: регионы с устойчивой экологической политикой легче проходят кризисы и быстрее восстанавливаются в цене.

Южный Кипр — это рынок, где внимание к экологии уже встроено в повседневную жизнь, а не существует на уровне лозунгов. Для частных инвесторов и тех, кто формирует портфель на годы вперёд, это важный маркер зрелости рынка.