Почему клиенты IBG Property спят спокойно? — Они знают, что наши юристы не упустят ни одной запятой.

Почему клиенты IBG Property спят спокойно? — Они знают, что наши юристы не упустят ни одной запятой.

🔎 «Leasehold в Таиланде или Чек-лист безопасности на 90 лет»

Многие инвесторы верят в миф о «гарантированном 90-летнем лизхолде». Реальность жестче: по закону у вас есть только 30 лет. Все, что свыше — это лишь обещания, которые сгорают вместе со смертью владельца земли или при его банкротстве.

Чтобы ваш контракт не превратился в тыкву, а недвижимость досталась детям, в договоре (Addendum) обязаны быть эти пункты — стандартный бланк из Land Office их не содержит.

1. Succession Clause (Наследование)
Лизхолд — это личное право, оно умирает вместе с арендатором.
➕ пункт о том, что права переходят наследникам, а владелец обязан переоформить контракт за 30 дней.

2. Irrevocable Renewal Option (Опцион)
Суд признает «автоматическое продление» ничтожным.
➕ Безотзывное право (опцион с жесткими штрафами за отказ) требовать новый договор. Важно: нельзя платить за 90 лет вперед одной суммой — это риск признания сделки притворной.

3. Superficies (Суперфиций)
Ваша главная броня. Лизхолд — это аренда земли, а Суперфиций — владение строением.
➕ Регистрируется на обратной стороне чанота — это вещное право: наследуется автоматически и защищает дом, даже если аренда земли расторгнута.

4. Special Reciprocal Contract
«Магическая» юридическая конструкция. Она доказывает суду, что вы не просто арендатор, а инвестор, вложивший деньги в строительство.
➕ Юридический статус «инвестора», а не просто нанимателя. Дает повышенную судебную защиту прав.

5. Restriction on Transfer (Запрет продажи)
Новый владелец земли не обязан выполнять обещания старого о продлении.
➕ Запрет на продажу/залог земли без вашего согласия. При продаже новый владелец обязан подписать обязательство о продлении аренды.

6. Buyout Clause (Выкуп)
Без этого пункта владелец может потребовать рыночную цену за перевод земли, хотя вы уже за все заплатили.
➕ Право перевести землю во Freehold (на вашу компанию или если изменится закон) по фиксированной номинальной цене.

ОТДЕЛЬНО ОТ ДОГОВОРА: Mortgage (Ипотека)
Оформляется отдельно. Вы регистрируете обременение на землю (как бы даете владельцу в долг стоимость участка).
➕ Если вас пытаются «кинуть» с продлением, вы блокируете землю и взыскиваете долг через суд.
Главная ошибка: Платить за 90 лет сразу как «аренда». Если суд аннулирует доп. сроки, деньги вернуть почти невозможно.

ПРОВЕРКА ЧАНОТ — печать с «Красной Гарудой»
Самый надежный способ, который исключает подделку на 100% — сверка с дубликатом в Land Office. Чаноты всегда существуют в двух экземплярах: один выдается владельцу, второй хранится в архиве Земельного департамента.
Важный нюанс для вас: Так как вы оформляете долгосрочную аренду (Leasehold), договор обязан быть зарегистрирован на самом титуле (на задней стороне Чанота). Если титул поддельный, офицер в Земельном департаменте просто физически не сможет зарегистрировать вашу сделку. Поэтому сам факт успешной регистрации аренды в Land Office является гарантией подлинности документа.

Боитесь сами разбираться в законах и не доверяете случайным агентам? Записывайтесь на консультацию в IBG Property — по ссылке