В 2026 году рынок Пхукета вырастет на 15–20%!

В 2026 году рынок Пхукета вырастет на 15–20%!
(Осторожно – лонгрид)

Опять прочитал коллег.
Причём не абы кого — реально уважаемых!

И вот тут у меня два варианта:
либо вызывать экзорциста,
либо перепрошивать себе голову.
Прошу совета 🙂

Проблема даже не в прогнозе.
Проблема в формулировке.

«Рынок растёт» — это ни о чём.
Это как сказать: «погода будет хорошая».
Для кого? Где? Когда? И в чём именно хорошая?

Поэтому простой фильтр.
В следующий раз, когда услышите «рынок растёт», задайте встречный вопрос:

— какой сегмент?
— первичка или вторичка?
— какой район?
— за счёт чего рост: инфляции, дефицита, очереди покупателей, условий оплаты
или просто аппетитов застройщика?

Рост — это не погода.
Это диагноз.
Нам нужна конкретика.

Что происходит на практике.
Новые проекты выходят дороже.
Все смотрят на прайсы и начинают:

«Растёт! Растёт! Всё у всех вырастет!»

Но… нет.
Чаще всего это не рост рынка.
Это смена ценника у застройщика.

А вторичка в это время стоит рядом
и молча смотрит на этот праздник жизни.
По самым разным ценам, кстати 🙂

Иногда продаётся.
Иногда нет.
И почему-то в прогнозах она почти никогда не учитывается.
Как и будущие покупатели, которые будут выбирать эту новостройку,
когда она внезапно станет вторичкой.

Теперь про «рост к завершению стройки».
Отдельный жанр.

Когда проект уже стоит на 30% дороже всего вокруг,
и при этом агент уверенно говорит про ещё рост к сдаче,
вопрос один:

За счёт чего?

Формула простая:

(прайс новостройки +30%) +
(тишина на вторичке)
= рост только в Excel-прайсе застройщика

Настоящий рынок — это не столбец в презентации
и не людские надежды.
Это очередь из покупателей.

Есть очередь — есть рост.
Нет очереди — есть обещания и надежды.

Теперь про «рост на котловане».
Механика простая.

В большинстве случаев
«рост на котловане» — это не рост.
Это скидка за пользование вашими деньгами и риск.

Ты зашёл раньше.
Взял на себя строительный риск.
Заморозил деньги.
Поверил в проект.
За это тебе дали скидку.

Потом скидку аккуратно убрали.
И это назвали ростом.

Но даже если у застройщика всё растёт
красиво, стройно и по графику —
проект всё равно не живёт в вакууме.

Посмотри, что вокруг.
По каким ценам РЕАЛЬНО продают.
Не по каким хотят, а по каким закрываются сделки.

Ключевой тест очень простой:
можешь ли ты прямо сейчас, не в рендерах, а в реальности,
продать сопоставимую вторичку дороже, чем полгода назад?

Если нет —
это не рост рынка.
Это рост конкретного прайс-листа.

Есть ли рост рынка «в целом» ? — Нет.
Растут ли отдельные проекты, районы и форматы? — Да.

Как это понять?
Просто повертеть головой по сторонам.

Всем спасибо 🙌