🟨🟨🟨Если вы инвестируете в недвижимость — рано или поздно вам покажут финансовую модель:
Красивые цифры – 8–12–15% годовых.
Вопрос не в том, что вам показывают.
Вопрос — чему из этого можно доверять.
Разберёмся честно.
Что такое финмодель в инвестиционной недвижимости?
📈Финансовая модель — это прогноз движения денег по объекту:
🟡сколько вы вкладываете
🟡сколько объект приносит
🟡какие расходы съедают доход
🟡что остаётся «на руках».
Это не гарантия дохода, а гипотеза, построенная на допущениях.
Какую финмодель даёт застройщик?
Застройщик почти всегда показывает оптимистичный сценарий.
Обычно в его модели есть:
🟡цена покупки объекта
🟡прогноз аренды (часто по верхней границе рынка)
🟡предполагаемая загрузка (70–90%)
🟡минимальные расходы
🟡иногда — рост стоимости объекта
⚠ Что часто не учитывается или занижается:
🔴простои в низкий сезон
🔴комиссии управляющей компании «по факту», а не «в рекламе»
🔴ремонты, замены техники, амортизация
🔴налоги (или считаются условно)
🔴реальные расходы собственника
👉
Финмодель застройщика — это витрина, а не бухгалтерия.
Можно ли ей доверять?
Коротко:
использовать — да. слепо верить — нет.
Хорошая финмодель от застройщика показывает:
🟡логику проекта
🟡потенциал локации
🟡верхнюю границу возможного дохода
✔Но инвестор всегда должен считать свою модель — с запасом и холодной головой.
Как инвестор считает финмодель сам (пошагово):
✔Шаг 1. Фиксируем вход
цена объекта
все сопутствующие расходы: налоги, оформление, мебель, апгрейды
✔Шаг 2. Берём РЕАЛЬНУЮ аренду не максимальную,
а среднюю по рынку с учётом сезона.
✔Шаг 3. Закладываем простои
минимум 15–25% времени в году даже в курортных локациях
✔Шаг 4. Считаем все расходы:
🔴управление
🔴коммунальные
🔴интернет, сервисы
🔴мелкие ремонты
🔴налоги
✔Шаг 5. Считаем ЧИСТЫЙ доход
Не «оборот», не «до», а то, что остаётся после всего.
И только после этого: считаем % годовых, сравниваем с альтернативами, принимаем решение.
🌎Мы просчитываем финмодель под клиента @Viktoriya_nedvigimostMira
Далее пример по апартаментам на Пхукете⬇
Leave a Reply