💥Как читать выписку из публичного реестра: 5 пунктов, которые спасут от ошибки💥

💥Как читать выписку из публичного реестра: 5 пунктов, которые спасут от ошибки💥

Один клиент чуть не купил квартиру с чужой ипотекой. Спасла выписка из реестра, которую открыли прямо во время просмотра. Продавец, кстати, был уверен, что «всё чисто».

В Грузии публичный реестр — открытая база данных. Заходишь на сайт, вводишь адрес или кадастровый номер — и видишь всю юридическую историю объекта. Бесплатно, без регистрации, прямо с телефона. Данные хранятся в блокчейне — не подделать.

Но большинство покупателей не знают, на что смотреть. Исправляем.

🤝 Кто собственник

Имя в реестре должно совпадать с паспортом продавца — буква в букву. Если продаёт представитель по доверенности, проверьте: доверенность должна быть нотариально заверена и действующей на дату сделки. Истёкшая доверенность = сделка недействительна.

Если собственник — юридическое лицо, смотрите на бенефициаров: кто реально контролирует компанию и имеет право подписи.

😃 Обременения и залоги

Ипотека в реестре означает одно: банк должен дать письменное согласие на продажу. Без этого сделка может быть аннулирована — уже после того, как вы заплатили.

Что делать: просите продавца либо погасить ипотеку до сделки, либо организовать участие банка. Второй вариант рабочий, но занимает время. Если продавец говорит «не переживай, это формальность» — переживайте.

😘 Аресты и судебные запреты

Арест на объект = продать его юридически невозможно. Никакие устные договорённости, расписки и «мы всё решим после подписания» это не снимают.

Арест могут наложить из-за долгов продавца, судебного спора с третьими лицами или неоплаченных налогов. Причина не важна — результат один: сделку не зарегистрируют.

Это стоп-фактор без исключений.

😍 Площадь и кадастровые данные

Реестр показывает официальную площадь объекта. Если в объявлении написано 68 м², а в реестре 61 м² — это не погрешность замера. Это либо незаконная перепланировка, либо включение балкона/лоджии в общую площадь без согласования.

Несоответствие = запрашиваете технический план и акт о вводе в эксплуатацию. Без этих документов покупать рискованно: при последующей продаже или ипотеке проблема вылезет снова, уже у вас.

❤ История переходов права

Реестр показывает всю цепочку владельцев. Три перепродажи за два года — не красный флаг автоматически, но точно повод задать вопросы: почему люди не задерживались?

Особое внимание: если последняя сделка прошла по цене сильно ниже рыночной — это может быть признаком оспариваемой сделки. В Грузии наследники или кредиторы прежнего владельца могут попытаться её оспорить через суд.

👍 Что реестр не покажет — проверяйте отдельно:

— Долги по коммунальным платежам (запрашивайте справку у управляющей компании)
— Фактическое состояние квартиры (только осмотр)
— Незарегистрированных жильцов с правом проживания

Напишите нам — расскажите, что ищете: бюджет, район, цель (жить или сдавать). Пришлём подборку чистых вариантов и проведём сделку от первого звонка до ключей. 😄