Почему надежные застройщики не делают скидки и изменения в контрактах?

Почему надежные застройщики не делают скидки и изменения в контрактах?

Часто слышу вопрос: «Маша, ты предлагаешь всего с пару застройщиков. На острове же строится так много всего. Почему так ограниченно? Вот тут дают скидку 40%, там длинная рассрочка, а здесь мебель + фрихолд + виза в подарок».

Я всегда отвечаю честно. На Пхукете спокойно можно работать только с тремя застройщиками, и еще парочка, но уже со звездочкой. Это тайские гиганты, за которыми десятки лет опыта: кто-то строит 40 лет, кто-то 50. Это компании со статусом PLC, публичные, с прозрачной финансовой историей и именно с ними можно быть уверенными, что проект будет достроен.

▪️Про скидки и договора

❗️Надёжные застройщики никогда не раздают хаотичные скидки и не переписывают договоры под клиентов.

У крупных застройщиков нет игры в «а сколько мы можем дать скидки именно вам?». Все условия фиксированы сразу:
Title: 5% при рассрочке, 10% при стопроцентной оплате.
У Laguna или Sansiri прямо на прайсе указано: до какой даты скидка и ее размер.

И эти правила не меняются каждый месяц.

Контракты – это отдельная история. Их согласовывают десятки юристов, и чтобы поменять хоть один пункт, нужно собрание акционеров. Поэтому никаких «мы перепишем под вас» тут не бывает.

▪️Что происходит у застройщиков-новичков?

За последние три года на Пхукет пришло очень много новых иностранных компаний. Они купили землю, заявили проекты и решили «поиграть в застройщиков».

И вот здесь ключевое: если ты построил хоть 10 комплексов в своей стране, это не гарант, что ты сможешь стать успешным девелопером на Пхукете.

Здесь другой менталитет.
Здесь другая бюрократия.
Другой пакет документов.
И здесь нужно уметь работать именно с тайскими подрядчиками.

Новички смотрят на Title и sold out за 5 минут, и думают: «А что тут сложного? Мы тоже так сможем».
Но рынок работает иначе.

▪️Почему крупные агентства не продают новичков?

Крупные агентства недвижимости, которые дают основной объём продаж, часто обходят молодые компании стороной.
Потому что ни одно агентство, которое строило свою репутацию 10–15 лет, не станет рисковать ей ради компании, у которой завтра может остановиться стройка.

Сценарий, который неоднократно развивался на моих глазах:
– Застройщик покупает землю, рисует проект, формируем отдел продаж, запускает маркетинг.
– Продажи идут медленно – крупные агентства не подключаются.
– Нет объёмов → нет кэшфлоу → нет финансирования.

А дальше начинаются радикальные шаги: скидки по 40%, рассрочки на 10 лет после ключей, сверхкомиссии агентствам. Все что угодно, лишь бы простимулировать продажи.

▪️Чем всё заканчивается?

Проект пытаются продать крупным застройщикам.

И хорошо, если локация хорошая, проект интересный. Тогда у клиентов появляется шанс, что объект достроят. Но чаще такие проекты просто зависают на годы.

▪️И теперь важное

Дорогие инвесторы и парнеры, не думайте, что я к кому-то отношусь предвзято. Я вижу интересные проекты на острове. В хороших локациях. Но я за то, чтобы в нашем общении была полная прозрачность.

❗️Я не буду хвалить проект, не предупреждая о рисках. Если там есть «суперскидка» или «необычная рассрочка», я обязана рассказать, почему они появились. И если вам нравится проект от новичка, мой совет один: осознавать риски.

Моя задача – предупредить: этот застройщик не имеет опыта, или у него предыдущий проект уже задержан на 3–4 года и клиенты до сих пор не получили ключи.
А ваша задача – взвесить всё и принять решение.

Я искренне желаю всем новым компаниям успеха. И говорю на встречах: когда вы достроите первый проект и запустите второй – если всё прошло хорошо, я с удовольствием подключусь к продажам и буду вас рекомендовать.

❗️Но подвергать риску деньги клиентов и репутацию агентства ради экспериментов новичков сегодня я не готова.

И вот поэтому я работаю только с проверенными застройщиками.
Потому что самое страшное – это не когда квартира не подорожала на 30%, а когда стройка остановилась.

Как всегда, жду вас на честных и “не сладких” консультациях 👉🏻