😮 Вышел фирменный сет снастей, где вместо привычных блёсен — окраски Ангелов и Евангелионов. В наборе — крючки, приманки, захваты, плоскогубцы и ведро на 17 литров для улова.
Зачисляем батю в пилоты Евы 01 анимешники.
Источник Telegram: not_marketing
🍲 СММщики сети медицинских лабораторий утверждают: профилактировать и предупредить можно даже заклинание «Авада Кедавра».
Источник Telegram: not_marketing
Louis Vuitton совместно с Фарреллом Уильямсом показали высокоранговую одёжку для собачников и их питомцев
Если бы моделью была чихуа‑хуа — попадание в ЦА 100% 👑
Источник Telegram: not_marketing
Всем умникам, кто предлагает мне поработать на них за 2-3%, рекомендую сначала осилить эти пару учебников.
Как разберетесь с методом экстраполяции данных, напишите🤝
Для информации.
М.И. Бурцев в 90+ лет преподавал у нас практикумы по теории поиска и оценки месторождений нефти и газа.
Проф. Керимов читал нашему потоку курс по теории поиска и оценки.
Академика Габриелянца имела честь узнать лично. Он купил квартиру моего клиента в Раменках 2 года назад. Ему сейчас 92 года.
Источник Telegram: olga_hubner
Все это – цены, по которым недвижимость не продается.
Источник Telegram: olga_hubner
Фундаментальная проблема непрофессиональных участников рынка недвижимости заключается в том, что у них нет объективной карты/модели местоположения денег на этом рынке.
И именно это является базой для манипулирования массами и отдельными участниками сделок.
Где деньги и как их достать с рынка знают:
1) Опытные девелоперы.
2) Аналитики-исследователи (консалтинг).
3) Опытные агенты по недвижимости.
Конец.
Источник Telegram: olga_hubner
Покупатель на рынке недвижимости сегодня – это тяжелая нефть, в поиске которого нужно забуриваться в глубокий горизонт.
Источник Telegram: olga_hubner
Часть 2
Может ли собственник продать квартиру сам?
Да, в экономе это сделать достаточно легко.
За 20 000 рублей и 90 минут я научу любого человека, как найти покупателя и гарантированно получить лучшую цену:
1) Анализ рынка.
2) Маркетинг объекта.
3) Продвижение.
4) Показы.
5) Переговоры по цене.
На каждом этапе есть «фишки», используя которые мы приближаем хороший результат.
В чем проблема сегмента 50 млн +?
Нам нужно собрать множество данных, свести их в единый массив и сформировать фундамент, на основании которого будут приниматься ключевые решения.
Покупатели в этом сегменте осторожны. Время для них важнее денег. Они не любят дискомфорт. Они могут самостоятельно не смотреть ЦИАН. Чаще они обращаются к эксперту, ожидая, что он преложить «тот самый объект» по справедливой цене.
Чем дороже сегмент, тем сложнее получить доступ к телу покупателя. Не просто так в элитке на первичном рынке комиссии 5-6%. Мы помним случаи, когда дела у девелоперов шли так плохо, что они предлагали агентам комиссию 10% за покупателя.
Эксперт «не продаст» дешево своего состоятельного клиента, отношения с которым он выстраивал годами. Плохой объект не предложит, но и хороший не рекомендует, если собственник не готов оценить сложность пути к сердцу и кошельку покупателя.
Так как же понять, что у нас хорошее предложение по цене?
1) Ищем аналоги и похожие объекты по характеристикам в сегментах чуть дешевле и чуть дороже. Экпозиция и закрытые сделки. Первичка и вторичка. Думаем, как покупатель.
2) Идем в агентские чаты и изучаем запросы по нашей локации и нашему типу объекта.
3) Обзваниваем коллег-агентов по своему ЖК. Сбор данных: комментарии по активности спроса, ожидания покупателей. Предлагаем сотрудничество.
4) Предлагаем регулярно объект в партнерских чатах. Анализируем обратную связь.
5) Информируем рынок об объекте через соц сети.
6) На площадках размещаем объявления. Делаем маркетинговые рассылки «предложите свою цену». Цель – вовлечь в диалог. При необходимости делаем цикличные контакты.
Наша задача – увеличить охваты. Чтобы как можно больше людей узнали, что квартира продается.
Нам нужно понять, что рынок думает про объект. Что нравится, что нет. Если наша цена высокая, то при какой цене объект будет лучшим на рынке для этого покупателя?
Если есть предложения, то когда покупатель готов зайти в сделку? Когда у него будут деньги?
Моя работа – не просто найти человека, готового купить квартиру клиента.
Моя работа, в первую очередь, собрать достаточные данных с рынка, чтобы клиент понимал, что на момент принятия решения о входе в сделку, это действительно лучшее предложение по цене от серьезного покупателя.
Можно ли пойти на сделку с покупателем, за которого агент просит 2-3%?
Конечно. Главное потом неделями не думать: «А не продешевили ли мы?». По опыту знаю, что эти переживания мучают долго. Моя мама купила квартиру на проспекте Вернадского в сентябре. До сих пор мониторит свой новый дом на ЦИАН. Мы точно зашли по хорошей цене в объект. У нас было 27 млн, сейчас минимальное предложение 33,6 млн.
Эта работа требует чуть более высокой квалификации, чем размещать объявления на ЦИАН и по первому звонку бежать и показывать объект. Быстро бегать – это не УТП в профессии агента по недвижимости.
Спросите у агента за 3%: «Сколько у тебя объектов в работе?».
Он ответит от 10 до 30. Это означает, что он не вовлечен в продажу ни одного из объектов.
Реально управлять можно не более 5-7 объектами. Поэтому сильный эксперт никогда не будет работать без договора и ниже 4%. Он просто ценит свое время.
Вот так происходит, когда собственник дорогого объекта недвижимости не привлекает эксперта:
Эта история из ЖК Воробьевы горы. Донстрой, 2008 год. Хозяйка квартиры очень хотела продать квартиру и уехать к любимому мужчине в США. Свой шанс на сделку она упустила. Ее гордыня привела к тому, от нее ушел единственный покупатель.
С уважением, от выпускника факультета геологии и геофизики нефти и газа РГУ им И.М. Губкина❤
Источник Telegram: olga_hubner
ПОЧЕМУ ПОКУПАТЕЛЬ СЕГОДНЯ СТОИТ 4-8%?
Часть 1
В чем боль покупателя? Купить не то и переплатить.
В чем боль любого собственника? Продать квартиру дешево.
Вокруг этих болей разворачивается весь сыр-бор на рынке.
Как формируется цена на квартиры в эконом классе?
Это рынок идеальной конкуренции. Все играют против всех. Если перед нами стоит задача оценить стандартную однокомнатную квартиру в плотном однородном жилом массиве (классический спальный район, застроенный одинаковыми домами), то нам нужно:
1) Найти все подобные объекты в рекламе.
2) Сопоставить цены в рекламе, срок экспозиции, динамику цены.
3) Изучить снятые объявления.
4) Учесть состояние объекта, расположение дома, видовые характеристики.
В бюджете до 15-20 млн можно спрогнозировать диапазон сделки с погрешностью 500-700 тысяч.
В бюджете 20-30 млн погрешность составит 1-1,5 млн.
В бюджете 30-50 млн погрешность 2-2,5 млн.
Что происходит в бюджете от 50 млн рублей?
В этом сегменте люди покупают квартиры не по потребностям, а по ценностям. Если квартира не радует, не нравится, покупатель не заплатит ни рубля.
Ценообразование в дорогом сегменте определяет покупатель. Квартира стоит ровно столько, сколько есть денег в кошельке человека, который увидел для себя ценность в объекте.
И теперь нам нужно понять, кто наш покупатель, как его найти и сколько у него есть денег? А это уже маркетинговое исследование и работа в стиле агента-разведчика на рынке.
При переходе в ценовой сегмент от 100 млн рублей мы попадаем в максимально серую зону.
Почему?
1) Маленькая выборка объектов для сравнения. Иногда их вообще нет.
2) Маленький объем закрытых сделок. Или их вообще нет. Данные о закрытых сделках не влияют на принятие решений покупателями, если мы не попали в ценность.
3) Чем центрее мы работаем, тем сложнее ландшафт. В ЦАО, например, неоднородный жилой массив. В центре на одной улице могут стоять 5 домов, которые мы не можем сравнивать. Это не подобные объекты. Анализ цен в ЦИАН не имеет смысла без знания «геологии» столичного девелопмента. Мы переходим в логику, где нужно мочь оценить дом и квартиру глазами целевой аудитории и понять ее платежеспособность.
Возьмите агента, готового работать за 2-3%, привезите его на Патриаршие. Выберете 5 домов. И попросите его описать, кто бы мог жить в каждом из домов, что это за человек, сколько у него денег и как его найти. Уверяю, эту задачу они не решат.
Почему? Потому что в агентствах их учат звонить и набирать объекты в рекламу. Чем больше объектов, тем выше вероятность, что где-то срастется.
Ценообразование на рынке дорогой недвижимости – это про огромные ценовые неопределенности.
– Иван Иванович, за 200 млн вашу квартиру точно продадим. За 500 млн точно не продадим. Зона неопределенности – 300 млн.
Это нормальная ситуация для объектов, где покупатель штучный. А возможно существует в единственном экземпляре.
Я живу возле знаменитого дома в Гранатном переулке 10. Это дом, куда в конце 70х планировали переселить Брежнева с Кутузовского 28. Пару месяцев назад собственник одной из квартир задумался о продаже. С ним работал мой учитель. Меня пригласили для дополнительного мнения в части оценки. По опыту я понимала, что за 200 млн эту квартиру купят быстро. За 250 немного надо потрудиться.
Но…
Мы с учителем знаем, что нежные чувства к этому дому испытывает господин Шувалов, глава ВЭБ. Он известный на всю страну коллекционер квартир. Он обожает советскую элитку. В этом доме у него уже есть 2 квартиры.
Есть ли у Шувалова 500 млн? Да.
Мой учитель 32 года продает самую дорогую недвижимость в столице. У него есть телефон Шувалова. Прямой.
Как думаете, сколько стоит звонок Игорю Ивановичу?
Человеку, который точно заплатит лучшую цену, если квартира ему понравится.
8%
А то и все 10%
Источник Telegram: olga_hubner
Источник Telegram: olga_hubner