Кейс: как мы с клиентом выбрали не виллу, а стратегию
В прошлом году ко мне обратился клиент с бюджетом до 16 млн бат (примерно 490 000 долларов) и с четким запросом:
“Я хочу виллу для двух целей: приезжать с семьей (она у меня большая), а также сдавать в аренду с максимальной доходностью. И еще – чтобы виллу можно было быстро продать, если вдруг понадобится”.
Запрос понятный: многие действительно рассматривают виллу как универсальное решение. И, конечно, можно было бы просто подобрать несколько красивых вариантов и двигаться к сделке. Но я предложила начать чуть иначе – с определения приоритетов. Тем более, что клиент был на другом конце света, и весь подбор мы делали онлайн.
На первом созвоне я задала два ключевых вопроса:
• что важнее: высокая доходность или комфорт для большой семьи во время приездов?
• насколько критична возможность быстро выйти из актива, если деньги понадобятся раньше?
❗Почему это важно. На практике у вилл на Пхукете есть свои особенности:
▫По хорошим вариантам выбор часто ограничен. Интересные виллы появляются, но их не всегда можно найти “прямо сейчас” под конкретный бюджет и задачи.
▫Срок продажи виллы обычно не быстрый. В среднем выход из сделки может занимать от 12 до 24 месяцев – многое зависит от цены, локации, состояния и спроса на конкретный объект.
▫По аренде виллы не всегда дают “максимальную доходность”. По доступным на тот момент вариантам доходность была заметно скромнее, чем у современных квартир: выше расходы на сервис и содержание, а заполняемость сильнее зависит от сезона.
▫Не каждый вилловый проект одинаково удобен для инвестора. Встречаются варианты без понятного управления, инфраструктуры и сильной сервисной модели – а это напрямую влияет на аренду и ликвидность.
Мы провели несколько длительных созвонов за неделю и разобрали цифры. В итоге я рекомендовала клиенту под его задачу рассмотреть портфель из нескольких квартир – если он хочет сочетание: доходность (ориентир от 9%) + гибкость выхода.
Клиент удивился: до меня он общался с другим агентом, и ему просто предлагали виллы “по бюджету”, почти не вникая в детали. А у него как раз были сомнения – поэтому он и оставил заявку нам.
Что я предложила вместо одной виллы – стратегию из нескольких объектов:
➖ Квартира 2+1 спальни, 57 кв.м.
Проект The Title Serenity
До моря – 400 м
Цена: 6,790,000 бат
Задача: жить с семьей в низкий сезон, а в высокий – сдавать.
Здесь клиент ориентировался на комфорт: виды и этаж выбирали совместно с супругой.
➖Квартира 37 кв.м. с видом на горы
Проект KATABELLO (район Ката)
Цена: 4,925,000 бат
Задача: аренда. Район с устойчивым туристическим спросом, и на тот момент по формату и цене конкуренция в сегменте была ниже.
➖ Еще одна квартира (позже, через несколько месяцев)
Проект Modeva, вид на бассейн
Площадь: 29 кв.м.
Цена: 4,490,000 бат
Задача: краткосрочная + среднесрочная аренда.
Общая сумма инвестиций: около 16,2 млн бат – то есть в рамках бюджета.
В итоге клиент принял решение не потому, что ему “продали”, а потому что увидел разницу на цифрах между ожиданиями и реальностью рынка. По доступным виллам доходность была ниже примерно на 3-4%, а сроки продажи – дольше, чем он предполагал.
Поэтому вместо одного актива мы собрали портфель из трех квартир: под отдых, аренду и более гибкий выход.
Именно поэтому я всегда начинаю работу с консультации: чтобы честно разложить ваш запрос по приоритетам, показать реальные сценарии и подобрать решения под ваш бюджет. Моя задача – подсветить нюансы, риски и цифры, ваша – спокойно все взвесить и принять решение.
Анастасия Благиня, аналитик инвестиционной недвижимости Mango Family.
Записаться на индивидуальную консультацию к Анастасии 👉🏻 @anastasia_mangofm