ulu-homes.com

Blog

  • 🇨🇾 Новостной дайджест Кипра: 29 декабря –11 января

    🇨🇾 Новостной дайджест Кипра: 29 декабря –11 января

    1⃣ Кипр меняет правила покупки недвижимости для граждан третьих стран
    В январе 2026 года парламент Кипра рассматривает законопроекты, которые изменят условия покупки недвижимости для граждан стран вне ЕС. Повод — высокая активность иностранцев: в 2024-25 годах на покупателей из третьих стран пришлось более четверти сделок. Самые популярные локации — Пафос и Ларнака.
    Предложения, которые сейчас обсуждают парламентарии, направлены на повышение прозрачности рынка: закрепить принцип «один инвестор — один объект», ограничить покупку отдельных категорий недвижимости (например, сельскохозяйственных угодий в стратегических локациях) и ограничить сделки на юрлица.

    2⃣ Рынок недвижимости Кипра — на максимумах с 2007 года
    По данным Департамента земель и кадастра, 2025 год стал самым успешным для недвижимости Кипра с докризисного 2007 года. Общее число сделок по итогам года выросло на 15% — до 18 114. Декабрь 2025 года стал особенно активным: число сделок увеличилось на 24% по сравнению с декабрём 2024 года — с 1339 до 1659. Рост был зафиксирован во всех округах: Никосии, Лимасоле, Ларнаке, Фамагусте и Пафосе.

    3⃣ Налоговые изменения 2026 года: сделки стали проще
    С 1 января 2026 года на Кипре вступили в силу налоговые изменения, которые в целом упростили сделки с недвижимостью.
    ⚫ Гербовый взнос полностью отменен, что снижает входные расходы для покупателей.
    ⚫ Льготы по налогу на прирост капитала при продаже недвижимости увеличены — до €150 000 для основного жилья (если соблюдено условие постоянного проживания).
    ⚫ С 1 июля 2026 года арендные платежи свыше €500 должны вноситься безналично.
    ⚫Расширено применение налога на прирост капитала к сделкам с акциями компаний, если 20% и более их стоимости связаны с кипрской недвижимостью.
    ⚫Одновременно усилены полномочия налогового комиссара, включая право запрашивать дополнительные сведения и приостанавливать регистрацию сделок при налоговых нарушениях.
    Национальный налог на недвижимость не введён, а обсуждаемый «налог на роскошную недвижимость» остаётся на стадии инициативы.

    4⃣ Брак и гражданство: чёткое разъяснение суда
    В декабре 2025 года Верховный конституционный суд Кипра подтвердил: брак с гражданином Кипра даёт право подать заявление на гражданство, но не является гарантией его получения. Даже при выполнении всех формальных требований решение принимается индивидуально и остаётся в компетенции министра внутренних дел.

  • Вот так начало года!🔥

    Вот так начало года!🔥

    European Best Destinations выбрал Никосию культурной столицей Европы в 2026 году!

    Никосия обошла Флоренцию, Вену, Верону и другие европейские культурные центры. Интересный момент: итоговый рейтинг сформировали на основе двух оценок, так как в голосовании участвовали не только эксперты, но и 22 093 путешественника из 131 страны.

    В числе ключевых достоинств выделили
    👉 уникальный колорит (эксперты назвали город самой яркой столицей Европы)
    👉 редкий баланс между историческим наследием и современной культурой
    👉 средиземноморскую атмосферу и гостеприимство

    Столица Кипра – точно не классический туристический город «с открытки». Здесь нет моря и белоснежных пляжей… Зато есть история, неповторимый колорит, университеты, музеи. Настоящая жизнь) Вне всяких сомнений в 2026 году Никосия станет одним из самых обсуждаемых городов Европы.

  • ⚡Актуальные тренды и изменения 2026

    ⚡Актуальные тренды и изменения 2026

    — Новый рекламный плейсмент в «Авито Недвижимости»

    Теперь бренды могут размещать рекламу прямо на картах с точками объектов. Это помогает пользователю сразу видеть локацию и перейти к офферу

    Для Авито это дополнительно заработанные деньги, а для нас с вами – дополнительные точки касания с клиентами

    — До 80% Telegram-рекламы в недвижимости не работает

    Согласно исследованию платформы CloudBuying, застройщики и девелоперы не реализовали в 2025 году весь потенциал из-за ошибок в форматах постов, выборе каналов и времени публикаций. До 70% застройщиков используют наименее эффективные форматы постов — изображения и видео, которые отличаются низким ER (вовлеченностью) – 0,57%. Текстовые объявления показывают более высокий ER (0,95%), но составляют лишь 6% от всех размещений. При этом охватываемые аудитории не всегда релевантны для прямых продаж, в итоге бюджеты уходили в дорогие, но нецелевые охваты

    Простые текстовые статические форматы работают на лидген эффективнее, чем сложные дорогие видео

    — Digital становится инструментом стратегического позиционирования девелоперов

    Растет спрос на медийный digital, который дает широкий охват и при этом позволяет сегментировать аудиторию: медийная реклама внутри Яндекса + программатик платформы

    На фоне сокращения продаж в массовом сегменте, застройщики начали пересматривать маркетинговые стратегии и оптимизировать рекламные бюджеты в сторону более точечных, перформанс-ориентированных решений

    Это значит, что сегодня, как никогда, востребована модель, где каждый рубль должен быть не просто оправдан, а напрямую связан с измеримым результатом

    — Рынок рекламы недвижимости выбрал сторону цифровой рекламы

    Диджитал захватывает 40% рекламных бюджетов девелоперов, а вложения в прессу упали до 1,7%, так как рынок голосует рублем за измеримую эффективность и отказывается от неработающих форматов. Такие данные приводит Ассоциация профессионалов рынка недвижимости в рамках своего исследования

    Какой прогноз?

    Уверен, что Digital и перформанс-реклама будут укреплять свои позиции. Можно констатировать, что рынок рекламы недвижимости проходит этап зрелой трансформации. Стратегический разворот к диджиталу и аналитике сочетается с растущим спросом на максимальную прозрачность и умение агентств завоевывать доверие потенциальных покупателей

    Больше о том, как построить маркетинг, который станет точкой роста, а не головной болью, в следующих постах 🤝

    @marketing_okey

    😁 Обсудить сотрудничество

    Источник Telegram: marketing_okey

  • 💎Почему в ОАЭ важно учитывать сервисные сборы ещё до покупки💎

    💎Почему в ОАЭ важно учитывать сервисные сборы ещё до покупки💎

    В ОАЭ сервисные сборы — не формальность и не «мелкая статья расходов». Это один из ключевых факторов, который напрямую влияет на доходность и ликвидность объекта. Поэтому мы всегда закладываем их в расчёты ещё на этапе подбора.

    1⃣ Сервисный сбор — это не абстрактная плата

    В Дубае владелец недвижимости ежегодно оплачивает обслуживание здания и территории. В эту сумму обычно входят:
    — обслуживание общих зон и инженерных систем;
    — охрана, клининг, ресепшн;
    — эксплуатация лифтов, парковок, бассейнов, спортзалов;
    — управление зданием и резервный фонд.

    Размер сбора считается за квадратный фут и может отличаться в разы — даже в соседних проектах.

    2⃣ Низкая цена квартиры ≠ низкие расходы

    Иногда объект выглядит очень привлекательно по цене, но сервисный сбор в нём выше среднего по рынку. В результате:
    — чистая доходность от аренды снижается;
    — объект становится менее конкурентным при перепродаже;
    — реальная прибыль отличается от ожиданий инвестора.

    Мы регулярно сталкиваемся с кейсами, где квартира дешевле на входе, но дороже в владении, чем аналог с более высокой ценой покупки.

    3⃣ Для инвестора сервисный сбор — это часть стратегии

    Если цель — аренда, особенно краткосрочная, важно понимать:
    — какой процент дохода «съест» обслуживание;
    — как сборы соотносятся с арендными ставками в районе;
    — готов ли рынок принимать эту нагрузку без потери спроса.

    Для долгосрочных инвесторов сервисные сборы влияют на общий срок окупаемости и итоговую доходность портфеля.

    4⃣ Не все сборы одинаково полезны

    Высокий сервисный сбор не всегда означает «плохо». В премиальных проектах он часто оправдан:
    — сильной инфраструктурой;
    — качественным управлением;
    — стабильным спросом со стороны арендаторов;
    — лучшей ликвидностью при перепродаже.

    Проблема возникает тогда, когда высокий сбор не подкреплён реальной ценностью для арендатора или покупателя.

    5⃣ Что мы делаем на этапе подбора

    Мы не просто показываем объекты, а сразу считаем экономику владения:
    — запрашиваем актуальные сервисные сборы по каждому проекту;
    — сравниваем их с аналогами в районе;
    — закладываем сборы в расчёт чистой доходности;
    — объясняем, где они оправданы, а где — риск.

    Это позволяет клиенту принимать решение не по рекламным обещаниям, а по цифрам.

    В ОАЭ важно считать не только цену покупки, но и стоимость владения. Сервисные сборы — это не второстепенный нюанс, а полноценный элемент инвестиционной модели.

  • 🟦🟦🟦Как меняется рынок недвижимости Бали

    🟦🟦🟦Как меняется рынок недвижимости Бали

    Последние годы остров переживает тихую, но фундаментальную трансформацию.
    Подробно разобрали этот сдвиг в карточках 👆🏼

    🔵Что происходит с рынком:
    Массовый и устойчивый спрос постепенно смещается
    ➡от разрозненной застройки
    ➡к продуманным апарт-комплексам

    Это уже не просто жильё, а полноценные экосистемы:
    ✔ресепшн и сервис
    ✔фитнес-зоны и бассейны
    ✔бары и кафе
    ✔коворкинги
    ✔пространства для жизни, работы и отдыха без компромиссов

    🔵Почему апартаменты — это новая норма:
    💡 Апарт-формат — не временный тренд
    Это логичная эволюция рынка Бали, отражающая современные сценарии жизни:

    ✔мобильность
    ✔гибкость
    ✔комфорт
    ✔сервис
    ✔безопасность и управляемость

    🔵Что это значит для инвесторов и девелоперов:
    📈Сильная концепция = устойчивый спрос
    📈Качественный продукт формирует стандарт рынка
    📈Апартаменты становятся наиболее понятным и ликвидным форматом

    Для тех, кто заходит в рынок сейчас — это момент, когда правильный проект может опережать рынок на годы вперёд.

    📩 Хочешь подборку апарт-проектов с сильной концепцией и расчётом доходности?
    Пишите⬇
    🌎@Viktoriya_nedvigimostMira

  • 🟦🟦🟦Как грамотная планировка помогает высыпаться, меньше ссориться и по-настоящему отдыхать

    🟦🟦🟦Как грамотная планировка помогает высыпаться, меньше ссориться и по-настоящему отдыхать

    При выборе квартиры чаще всего смотрят на метраж, количество комнат и цену.
    Но исследования в области психологии среды и нейроархитектуры показывают:
    то, как организовано пространство, напрямую влияет на сон, уровень стресса и атмосферу в семье.

    🔵Что подтверждают исследования:

    ✔Тихие зоны
    Спальни, удалённые от кухни и гостиной, улучшают качество сна и снижают уровень тревожности.

    ✔Продуманная гостиная
    Общее пространство без перегруженности мебелью снижает количество бытовых конфликтов и способствует общению.

    ✔Системы хранения
    Закрытые гардеробные и кладовые уменьшают визуальный шум — а значит, усталость и раздражение.

    ✔Естественный свет
    Хорошая инсоляция стабилизирует биоритмы, улучшает настроение и концентрацию.

    ✔Отдельное рабочее место
    Даже компактная рабочая зона снижает выгорание и помогает разделять работу и отдых.

    🔵Почему это важно при покупке:
    ✔Комфорт ощущается каждый день, а не только на этапе сделки
    ✔Правильные планировки дольше остаются ликвидными
    ✔В таких квартирах выше спрос на аренду и проживание

    ✨ Именно такие решения сегодня закладываются в современных жилых комплексах — с фокусом не на метры, а на качество жизни.

    📌Дизайн интерьера и примеры планировок — на карточках

    📩 Хотите подобрать квартиру с действительно продуманной планировкой?
    Пишите⬇
    🌎@Viktoriya_nedvigimostMira

  • Механика ажиотажа: что включает рынок в фазе замедления продаж

    Механика ажиотажа: что включает рынок в фазе замедления продаж

    Это не критика и не рекомендация.
    Это фиксация механики, которую рынок включает в моменты, когда продажи проседают.

    Шаг 1. Появляется «СТАРТ»

    Неважно, что именно стартует.

    Продажи.
    Бронирование.
    Электронное бронирование.
    Предварительное бронирование.
    Лист ожидания.
    Очередь.
    Очередь на очередь.

    Форма вторична.
    Смысл вторичен.
    Работает само слово — СТАРТ.

    Шаг 2. Старт подкрепляют прошлым успехом

    Само слово редко оставляют без опоры.

    Чаще всего вспоминают:
    • быстрый запуск
    • очередь
    • проект, который «разобрали за минуты»
    • ажиотаж «где-то и когда-то»

    Не имеет значения:
    • район
    • формат
    • год

    Важно только, чтобы это был тот же застройщик.

    Если подтверждений нет —
    появляется формулировка-прогноз.

    Прогнозы, как известно, не проверяются.

    Шаг 3. Добавляется закрытость

    На этом этапе в риторике возникают слова:
    • закрытый старт
    • ограниченный пул
    • предварительный доступ
    • аккредитация

    Параллельно подчёркивается:
    • «мы аккредитованы»
    • «у нас внутренний доступ»
    • «работаем напрямую»

    Это создаёт ощущение избранности,
    даже если речь идёт о стандартных процессах.

    Шаг 4. Цена становится «стартовой»

    Цена описывается как:
    • ниже рынка
    • ниже района
    • ниже всего вокруг

    Без сравнений.
    Без деталей.
    Без оглядки на вторичку рядом.

    В фазе ажиотажа нет времени смотреть по сторонам и принимать взвешенные решения.

    Шаг 5. Акцент смещается на рост цены

    Чаще всего — около 30%. Без аналитики. Безапелляционно!

    Шаг 6. Добавляется срочность

    Появляется дата:
    • до конца недели
    • до конкретного числа
    • пока открыт пул

    Звучит фраза:

    «Успеют не все»

    И почти всегда —
    «последний шанс».

    Шаг 7. Всё это называют инсайдом

    Желательно:
    • закрытым
    • не для всех
    • только сейчас
    • только здесь

    Даже если источник —
    общая презентация или открытый чат.

    Шаг 8. Обещается эксклюзив

    В формулировках фигурирует:
    • «первые узнают»
    • «лучшие варианты»
    • «особые условия»
    • «самый выгодный вход»

    Детали не обязательны.
    Слово «первые» работает само по себе.

    Шаг 9. Массовость

    Об этом говорят все, а если говорят все, значит не могут ошибаться.

    Появляются фразы:
    • «разбирают»
    • «осталось немного»
    • «будет sold out»

    Итог

    Так на рынке создаётся ощущение ажиотажа. (не равно спрос.)

    Ценность – как повезёт.

    Этот сценарий повторяется снова и снова.
    И каждый раз находится достаточно людей,
    которые залетают в него на эмоциях.

    Послесловие

    Этот текст не про конкретный проект.
    Не про район.
    И не про застройщиков.

    И вообще – все описанные выше события вымышленные, совпадения случайны. Всем добра !

  • В 2026 году рынок Пхукета вырастет на 15–20%!

    В 2026 году рынок Пхукета вырастет на 15–20%!
    (Осторожно – лонгрид)

    Опять прочитал коллег.
    Причём не абы кого — реально уважаемых!

    И вот тут у меня два варианта:
    либо вызывать экзорциста,
    либо перепрошивать себе голову.
    Прошу совета 🙂

    Проблема даже не в прогнозе.
    Проблема в формулировке.

    «Рынок растёт» — это ни о чём.
    Это как сказать: «погода будет хорошая».
    Для кого? Где? Когда? И в чём именно хорошая?

    Поэтому простой фильтр.
    В следующий раз, когда услышите «рынок растёт», задайте встречный вопрос:

    — какой сегмент?
    — первичка или вторичка?
    — какой район?
    — за счёт чего рост: инфляции, дефицита, очереди покупателей, условий оплаты
    или просто аппетитов застройщика?

    Рост — это не погода.
    Это диагноз.
    Нам нужна конкретика.

    Что происходит на практике.
    Новые проекты выходят дороже.
    Все смотрят на прайсы и начинают:

    «Растёт! Растёт! Всё у всех вырастет!»

    Но… нет.
    Чаще всего это не рост рынка.
    Это смена ценника у застройщика.

    А вторичка в это время стоит рядом
    и молча смотрит на этот праздник жизни.
    По самым разным ценам, кстати 🙂

    Иногда продаётся.
    Иногда нет.
    И почему-то в прогнозах она почти никогда не учитывается.
    Как и будущие покупатели, которые будут выбирать эту новостройку,
    когда она внезапно станет вторичкой.

    Теперь про «рост к завершению стройки».
    Отдельный жанр.

    Когда проект уже стоит на 30% дороже всего вокруг,
    и при этом агент уверенно говорит про ещё рост к сдаче,
    вопрос один:

    За счёт чего?

    Формула простая:

    (прайс новостройки +30%) +
    (тишина на вторичке)
    = рост только в Excel-прайсе застройщика

    Настоящий рынок — это не столбец в презентации
    и не людские надежды.
    Это очередь из покупателей.

    Есть очередь — есть рост.
    Нет очереди — есть обещания и надежды.

    Теперь про «рост на котловане».
    Механика простая.

    В большинстве случаев
    «рост на котловане» — это не рост.
    Это скидка за пользование вашими деньгами и риск.

    Ты зашёл раньше.
    Взял на себя строительный риск.
    Заморозил деньги.
    Поверил в проект.
    За это тебе дали скидку.

    Потом скидку аккуратно убрали.
    И это назвали ростом.

    Но даже если у застройщика всё растёт
    красиво, стройно и по графику —
    проект всё равно не живёт в вакууме.

    Посмотри, что вокруг.
    По каким ценам РЕАЛЬНО продают.
    Не по каким хотят, а по каким закрываются сделки.

    Ключевой тест очень простой:
    можешь ли ты прямо сейчас, не в рендерах, а в реальности,
    продать сопоставимую вторичку дороже, чем полгода назад?

    Если нет —
    это не рост рынка.
    Это рост конкретного прайс-листа.

    Есть ли рост рынка «в целом» ? — Нет.
    Растут ли отдельные проекты, районы и форматы? — Да.

    Как это понять?
    Просто повертеть головой по сторонам.

    Всем спасибо 🙌

  • Как не потерять деньги и начать инвестировать с умом

    Как не потерять деньги и начать инвестировать с умом

    📅 14 января
    🕕 17:00
    📍 Overgrown Lounge & Cocktail Bar, отель La Green

    VCG Club совместно с The One Club.Phuket приглашает на встречу об инвестиционной стратегии и практических шагах к финансовой независимости.

    Спикер встречи:
    • Павел Соляник — предприниматель, инвестор, генеральный партнёр с более чем 11 годами опыта в девелопменте, строительстве и управлении инвестициями. Квалифицированный инвестор в США и РФ. Основатель SLK Group, СВС (инженерная компания, оборот > 1 млрд. рублей), Diamond 3.0 (инвестиционный фонд, AUM > 50 млн $) и Redwood Development (девелопмент в Таиланде).

    На встрече Павел поделится:
    — реальной историей инвестиций: от провалов к успеху;
    — какие ошибки стоят дороже всего и как их избежать;
    — куда точно не стоит смотреть, чтобы не потерять капитал;
    — как сделать первый шаг в инвестировании и собрать портфель на 10-15 лет;
    — практическими рекомендациями для создания устойчивого капитала и обеспеченной старости.

    Формат встречи:
    🎤 Первая часть — выступление Павла с практическими insights и рекомендациями
    ❓ Вторая часть — сессия «вопрос-ответ» с возможностью обсудить ваши конкретные ситуации

    Присоединяйтесь, если хотите разобраться в инвестиционной стратегии и услышать опыт практикующего инвестора.

    👉 Для регистрации напишите Виктории: @vcg_club

  • Рекомендуем к вниманию 👇

    Рекомендуем к вниманию 👇
    Интересная встреча для тех, кто задумывается об инвестициях, долгосрочной стратегии и сохранении капитала.

    Практический опыт, реальные кейсы, живой диалог со спикером и разбор ошибок, которые чаще всего стоят инвесторам денег. Формат — выступление + Q&A.

    Если тема инвестиций вам близка — стоит обратить внимание
    ⬇⬇⬇