Blog

⚡️🇨🇾 С 15 июня 2026 года Кипр отменяет старую льготу 5% НДС на жильё по старым условиям

После 15 июня 2026 года на Кипре перестанет действовать льготная ставка 5% НДС при покупке недвижимости по прежним условиям. Для большинства сделок ставка составит стандартные 19%.

Значит ли это что у покупателей осталось несколько месяцев, чтобы успеть оформить жильё по старым условиям? Давайте разбираться.

До 31 октября 2023 года Кипр предлагал одну из самых щедрых схем в ЕС. Льготная ставка 5% применялась к первым 200 кв.м. нового жилья без ограничений по стоимости. Единственным условием было использование объекта как основного места проживания не менее 10 лет.

Однако за последние годы налоговая служба зафиксировала массовые нарушения: обеспеченные покупатели оформляли льготу на дома за миллионы евро, которые использовались для инвестиций или сдавались в аренду. За три года проведено более 5000 проверок, а сумма взысканий превысила €50 млн. В таких случаях льгота аннулировалась, и покупателю приходилось возвращать разницу между ставками 5% и 19%.

С ноября 2023 года вступил в силу закон N.42(I)/2023, который ужесточил критерии получения льготного НДС.

Теперь ставка 5% применяется только если выполнены следующие условия:

🔴объект недвижимости — новое жильё;
🔴льгота распространяется на первые 130 кв.м.;
🔴общая застроенная площадь не превышает 190 кв.м.;
🔴стоимость объекта — до €350 000;
🔴общая сумма сделки — не более €475 000;
🔴жильё используется как основное место проживания минимум 10 лет.

Эти правила исключают из льготного режима премиальные и инвестиционные объекты, оставляя его только для действительно первого жилья.

Возможность приобрести жильё с НДС 5% по старым условиям возможно только с объектами, где застройщики подали заявление на разрешение на строительство до 31 октября 2023 года. После этой даты Кипр полностью перейдёт на новую систему налогообложения, где большинство объектов облагаются 19% НДС.

❗️Что это значит для покупателей?

Переходный период — это окно возможностей, которое закроется уже через несколько месяцев, а если быть точнее, начало захлопываться уже сейчас.
С одной стороны, покупатели, планирующие приобрести жилье для личного проживания, ещё могут воспользоваться льготой 5%, если объект подпадает под старые разрешения. С другой — инвесторы должны учитывать, что таких объектов становится на рынке всё меньше, а из-за смены законодательства ажиотаж только растёт.

🇨🇾 Новостной дайджест Кипра: 3 – 9 ноября

⭕️ Покупатели на Кипре могут воспользоваться 5% НДС до июня 2026 года
Переходный период для прежней схемы 5% НДС на покупку или строительство основного жилья на Кипре завершится 15 июня 2026 года. Ставка распространяется только на объекты, получившие разрешение на строительство до 31 октября 2023 года. После этого будет применяться новая система: 5% — только на первые 130 м² при стоимости до €350 000 и общей площади не более 190 м². В остальных случаях действует стандартный НДС 19%. Власти усиливают проверки, чтобы льгота применялась исключительно к основному жилью, и напоминают о необходимости возврата налога при его нецелевом использовании.

⭕️ Продажи недвижимости на Кипре выросли на 24% в октябре
В октябре 2025 года на Кипре зафиксирован рост продаж недвижимости на 24% год к году — было заключено 1638 сделок против 1318 в октябре 2024-го. Повышение количества контрактов купли-продажи отмечено во всех округах — от Пафоса до Фамагусты. Инвесторы из-за рубежа сохраняют активность: в октябре 58% покупок совершили местные жители, 27,5% — иностранцы из стран вне ЕС, а 14% — граждане ЕС.
С начала года продажи увеличились на 14%, достигнув 14 811 сделок, что делает 2025-й одним из самых активных периодов за последние два десятилетия.

⭕️ Еврокомиссия: рост цен на жильё на Кипре отражает общеевропейскую тенденцию
Согласно отчёту Европейской комиссии, рост цен на недвижимость на Кипре связан с теми же факторами, что и в остальной Европе — высоким спросом, ограниченным предложением и сложными разрешительными процедурами. За последние годы стоимость жилья росла быстрее доходов, что усилило проблему доступности. На Кипре ситуацию обостряют длительные сроки получения разрешений и рост строительных издержек, в то время как спрос поддерживают иностранные инвестиции. Эксперты ЕС призывают к мерам, стимулирующим строительство без потери качества и устойчивости рынка.

⭕️ Россияне лидируют среди третьих стран по количеству ВНЖ на Кипре
По данным заместителя министра миграции Никоса Иоаннидиса, 40,735 россиян владеют ВНЖ на Кипре, что составляет 23% от общего числа разрешений, выданных гражданам стран, не входящих в ЕС, на 30 сентября 2025 года. Россияне занимают первое место среди всех иностранных граждан, находящихся на острове, за ними следуют граждане Великобритании (16,279), Непала (15,607) и Индии (14,237).

Если вы привыкли к формату «всё, сразу и в любое время», Кипр подарит вам интересный опыт 😄

Рассказываю, как все устроено на практике 🙌

Торговые центры

ТЦ на острове немного. Например, в Пафосе всего один крупный торговый центр (Kings Avenue Mall). Внутри расположен привычный набор брендов: Zara, Levi’s, Tommy Hilfiger, Mango, Stradivarius. Наверху – фудкорт с кафе и детскими развлечениями.

📌В ТЦ My Mall в Лимассоле нет продуктового, что вызывает ступор у приезжих
📌В кипрских моллах не размещают аптеки

Магазины

Популярные гипермаркеты и супермаркеты на Кипре:

AlphaMega – самый дорогой, самый «европейский» по ассортименту.

Sklavenitis – крупная греческая сеть, раньше эти супермаркеты принадлежали французской сети Carrefour.

Papantoniou – любимец местных, цены умеренные, да и выбор хороший.

Lidl – немецкая сеть с отличными акциями и недорогими продуктами.

📌Традиционно на праздники на Кипре многие магазины закрываются, в том числе и в торговых центрах. Сами ТЦ могут быть открыты из-за кафе/ресторанов/кинотеатров

Что касается шопинга: пользуются популярностью бутики Kult и Timinis.
Например, Timinis – сборная солянка дорогих брендов (Karl Lagerfeld, Kenzo, Ralph Lauren и т. д.). Есть почти во всех популярных городах: от Лимассола до Айя-Напы.

📌Группе компаний Timinis почти сто лет. Одни из первых, кто привёз на остров моду класса люкс

Киоски

В отличие от крупных магазинов, большинство киосков работают 24/7 и выручают в любых бытовых мелочах.

📌Не путайте с газетными киосками😄 Эти мини-магазины – как кипрская версия «Красного & Белого»

Фермерские рынки

У каждого киприота на таком рынке есть свой «дядя Мариос», у которого самые сладкие помидоры (я не исключение). Вот несколько хороших точек:

Cyprus Farmers Market, Пафос (суббота и воскресенье 8:00-12:00)

Sunday Fruit & Veg Market, Лимассол (воскресенье 6:00–13:00)

Livadia Sunday Market, Ларнака (воскресенье 6:00-15:00)

📌На Кипре популярны фрутерии – небольшие частные лавки, что-то среднее между овощным магазином и мини-рынком

Друзья, которые давно на Кипре, что бы вы добавили о местных магазинах и тц?) Делитесь 👇

❕Парламент Кипра принял к рассмотрению 3 законопроекта

которые могут ограничить возможности покупателей из третьих стран.

Контекст

Сегодня каждый четвертый объект на острове уходит в руки покупателей не из ЕС – депутаты стремятся притормозить спрос.

Главные предложения

1️⃣Запретить иностранцам приобретать несколько объектов: один человек – одна недвижимость.

2️⃣Иностранные компании смогут покупать недвижимость, только если контрольный пакет у киприотов или граждан ЕС (51%).

3️⃣Запретить покупку земли у «Зелёной линии» и рядом с критическими объектами – от электростанций до аэропортов.

4️⃣Закрыть схему, по которой иностранцы приобретали недвижимость через договоры уступки прав (assignment contracts) без регистрации в кадастре.

5️⃣Разрешить покупку квартиры, дома или магазина до 200 м², офиса до 300 м² без одобрения Кабмина.

Не хочу говорить, что теперь иностранцам «перекроют кислород» – на самом деле всё не так драматично. Речь идёт о попытке упорядочить рынок – это нормальный шаг для страны, где недвижимость стала ключевым инструментом миграции.

Всегда можно найти выход👇

– «дробить» лоты на членов семьи (если закон не введет какой-нибудь «семейный» порог);

– инвесторам поменять стратегию, ставить на качество актива, а не на количество;

– для тех, кто покупает недвижимость для ПМЖ – ориентироваться на покупку одного объекта от 300 тыс. + НДС.

Напомню, что пока это законопроекты – то есть «черновики» будущего закона, который ещё не вступил в силу и может быть изменён. Буду держать в курсе.🙌