Как выбрать агента по недвижимости в Таиланде

Как выбрать агента по недвижимости в Таиланде

Когда вы покупаете недвижимость в Таиланде, вы выбираете специалиста, которому доверяете решение стоимостью в миллионы бат.

Большое количество подписчиков, дорогой офис, активные социальные сети и рекомендации известных людей сами по себе ничего не говорят о качестве работы агента.

Поэтому я собрала основные критерии, на которые стоит обратить внимание при выборе специалиста.

▪ Опыт

Чем дольше человек работает на рынке, тем больше полных циклов он успел пройти: запуск проекта, строительство, получение ключей, приемка квартиры, управление, аренда и перепродажа.

Только после этого становится понятно, как застройщик выполняет свои обязательства и что происходит с объектом через несколько лет после старта продаж.

Если специалист прошел десятки объектов от запуска до ключей и управления, его рекомендации основаны на реальном опыте.

Например, застройщик работает на рынке четыре года и за это время запустил пять или шесть проектов. При этом ни один из них еще не завершен, сроки переносятся, а на стройках работы практически остановились.

В такой ситуации агент должен прямо сказать клиенту, что не рекомендует этого застройщика, и предложить другие варианты.

▪ Агентство полного цикла

Подбор объекта – самая простая часть работы. Это только 10% реального сотрудничества.

❗ Основная работа начинается после подписания договора.
Необходимо контролировать график платежей и инвойсы, взаимодействовать с бухгалтерией застройщика, следить за строительством, принимать квартиру, устранять замечания, заниматься комплектацией, поиском арендаторов, управлением и продажей.

Именно после сделки становится понятно, продолжает ли агент сопровождать клиента или его работа закончилась сразу после получения комиссии.

Важно смотреть, какие услуги компания оказывает после продажи и есть ли у нее собственные отделы приемки, комплектации, аренды и управления.

❗ Если агентство планирует самостоятельно управлять квартирой, оно заинтересовано в том, чтобы продать клиенту объект, который действительно можно будет сдавать. Именно этой команде позднее придется искать арендаторов, контролировать квартиру и отвечать перед собственником за результат.

▪ Хороший агент умеет говорить клиенту «нет»

Я неоднократно наблюдала ситуацию, когда клиент обращается с запросом на конкретный проект, а агент сразу начинает его хвалить.

Он понимает, что покупателю уже понравился объект, и вместо анализа просто подтверждает его выбор. Так проще довести человека до сделки.

❗ Но задача специалиста состоит не в том, чтобы соглашаться с клиентом и подгонять любой проект под его запрос.

Если проект переоценен, у застройщика регулярно возникают проблемы со строительством, условия договора вызывают вопросы или на рынке есть более интересные альтернативы, агент должен сказать об этом прямо.

Даже если после этого клиент решит ничего не покупать.
❗ Иногда лучшая работа агента заключается в том, чтобы вовремя остановить клиента и сохранить ему деньги.

▪ Агент должен объяснять рынок

После консультации клиент должен понимать, почему ему подходит конкретный район, чем выбранный проект отличается от конкурентов, какие у него преимущества, какие существуют риски и какие альтернативы можно рассмотреть.

Недостаточно показать несколько презентаций и сказать, что каждый проект хороший, перспективный и обязательно вырастет в цене.

Специалист должен объяснить, за счет чего может вырасти стоимость объекта, кто будет его арендатором, какая недвижимость уже представлена в этом районе, сколько конкурирующих проектов строится рядом и насколько реалистичны обещания по доходности.

❗ Если после консультации вы просто запомнили названия нескольких комплексов, вам показали квартиры.
Если вы начали понимать рынок и можете самостоятельно сравнивать предложения, с вами провели полноценную аналитическую работу.

▪ В Таиланде нет обязательной сертификации агентов

В Таиланде не существует обязательной лицензии или сертификации, которая подтверждала бы знание рынка, опыт и квалификацию агента по недвижимости. Поэтому практически любой может назвать себя специалистом и начать продавать недвижимость.

В последние годы на рынке появилось много людей, которые до этого работали в совершенно других сферах – туризм, фотография, блоги или просто переехал в Таиланд и решил попробовать себя в недвижимости.

Кроме того, на Пхукет приехало много агентов из Дубая и Бали после замедления этих рынков. Практически сразу они начали позиционировать себя как специалисты по недвижимости Таиланда.

Но опыт работы в другой стране нельзя автоматически перенести на Пхукет.

❗ Здесь другие законы, формы собственности, договоры, правила работы с землей, отношения с застройщиками и практика решения проблем после покупки.

❗ Чтобы действительно разобраться в рынке, нужны годы работы именно в Таиланде. Нужно видеть, кто из застройщиков выполняет обещания, кто постоянно переносит сроки, как выглядят проекты после сдачи, насколько хорошо они управляются и что происходит с ценами на перепродаже.

▪ Не выбирайте агента по известным рекламным лицам

Сегодня любой известный блогер, артист или публичный человек может рекламировать проект или агентство. Это его работа, за которую он получает гонорар.

Он не анализирует застройщика, не изучает документы и не несет ответственности за последствия своей рекомендации.

Все мы помним истории с рекламой проектов у Ильи Варламова и Ларисы Гузеевой. Известное лицо не стало гарантией надежности рекламируемых компаний.

Поэтому я бы выбирала не по рекламе, а по тому, сколько лет компания работает на рынке, какие материалы публикует и чем занимается после сделки.

▪ Инвестирует ли агент сам

Если специалист сам покупает недвижимость на рынке, который рекомендует клиентам, он вкладывает собственные деньги и принимает те же риски.

В такой ситуации человек гораздо глубже погружается в изучение рынка и анализ проектов. Потому что ошибка будет стоить уже не клиентских, а его собственных денег.

Кроме того, личные инвестиции показывают, что специалист действительно верит в этот рынок, понимает, как здесь можно зарабатывать, и считает недвижимость в Таиланде подходящим инструментом для хранения собственных средств.

Хорошего агента отличает не количество проданных квартир. Его отличают клиенты, которые спустя несколько лет возвращаются за следующей покупкой и рекомендуют его друзьям и близким.

Познакомиться с нашей командой продаж можно в постах: Анастасия 👉🏻
Марина 👉🏻
Мария 👉🏻