Покупка квартиры на Пхукете для аренды: стратегия
Очень часто вижу одну и ту же историю: человек заходит в рынок, покупает объект, и дальше ожидает результат от аренды, не разобрав заранее, за счет чего он будет формироваться.
Аренда – это система, которую нужно продумать до покупки.
Стратегия в аренде, это когда вы изначально понимаете:
– кому вы сдаете
– в каком формате
– за счет чего будет формироваться доход
– и только потом под это выбираете объект.
▫ ФОРМАТ СДАЧИ
Есть три сценария:
– долгосрок: годовые контракты, экспаты, семьи
– средний срок: помесячная аренда, зимовщики
– краткосрок: посуточная аренда, туристы
Под каждый сценарий свой подход к объекту, локации и управлению.
▫ ЧТО ВЫБРАТЬ: ГОТОВОЕ ИЛИ СТАРТ ПРОДАЖ
Здесь нет универсального решения. Все зависит от задачи инвестора.
🔴Готовые объекты / финальная стадия:
– можно сразу запускать аренду и получать доход;
– вы видите реальное состояние объекта и окружение;
– понятна загрузка и работа комплекса.
Сейчас это один из самых понятных и рабочих сценариев.
На рынок выходит много качественных проектов, плюс периодически появляются дистресс-сделки, когда можно купить готовый объект по цене ниже рынка.
🔴 Старт продаж / пресейлы:
– беспроцентная рассрочка;
– новый объект с ремонтом;
– распределенные платежи.
❗Но важно учитывать текущий рынок: Часть проектов выходит уже с завышенными ценами или в слабых локациях. Поэтому заработать только на росте цены получается не всегда.
▫ ЛОКАЦИЯ
Локация всегда выбирается под формат сдачи:
– туристические районы — под краткосрок;
– экспатские — под долгосрок.
Если это не совпадает, объект работает слабее.
▫ УПРАВЛЕНИЕ – ОСНОВА ОСНОВ
Вы должны еще до покупки понимать, кто будет управлять вашим объектом. Потому что именно управление формирует доход.
Что входит в управление:
– комплектация объекта (текстиль, декор, свет);
– фото и видео;
– размещение на Airbnb / Booking;
– работа с отзывами;
– коммуникация с гостями;
– клининг;
– контроль всех процессов.
👆🏻Это большая команда и выстроенный процесс.
Большинство агентств на Пхукете занимается только продажами. После сделки они не ведут объект дальше. Управлением не занимаются.
И инвестор остается с вопросом: кто будет заниматься его объектом?
При этом многие управляющие компании не берут объекты,
если они не участвовали в покупке.
❗Поэтому этот вопрос нужно закрывать заранее.
Иначе после сделки выбор становится сильно ограничен.
ПРИМЕР, ДОХОДНОСТИ СЕЗОН 2025-2026
Объект: Title Legendary
2 спальни, 55 м²
Стоимость: 7 800 000 бат
– середина октября — получили ключи от квартиры, занялись обстановкой.
– ноябрь — собственник живет с семьей
– декабрь — доход 108 000 бат
– январь — доход 70 000 бат
– февраль — доход 101 000 бат
– март — собственник снова живет сам.
Квартира была в использовании 5 месяцев : из них 2 месяца личное проживание собственника + 3 месяца аренды = 3,57% чистой доходности
▫ ПОЧЕМУ АРЕНДА – ОПТИМАЛЬНАЯ СТРАТЕГИЯ
– стабильный туристический поток;
– высокий спрос;
– доход в валюте;
– возможность менять формат сдачи.
❗Стратегия в аренде — это связка:
цель → формат сдачи → локация → объект → управление
Если эта цепочка собрана правильно, объект начинает работать как актив и при носит вам стабильный пассивный доход.
Получить топ объектов под стратегию СДАЧА В АРЕНДУ можно на консультациях у наших специалистов 👉🏻