Интервью с Яном Ярмощуком (Creative Space Hunters): часть 3
Начало и .
Как вы фильтруете резидентов, чтобы сохранить концепцию и избежать истории «продать кому угодно»?
У нас есть анкета резидента и чёткая позиция: маленькие помещения стараемся продавать конечникам. Если покупает инвестор, он должен передать сдачу в аренду нам — так мы сохраняем контроль за концепцией.
Мы понимаем ценность добрососедства: если вокруг хорошие резиденты, это выгодно всем. От некоторых сделок мы и вовсе отказались — болезненно, но нужно для сохранения концепции. Важно сначала набрать ядро качественных резидентов (примерно 25–30%), после чего остальным придётся подстраиваться.
За полтора года мне удалось донести эту логику до собственника, и он готов терпеть временные финансовые отклонения ради сохранения концепции.
Из каких лотов состоит «Красный Путь»? Подсвети размеры, форматы и архетипы резидентов.
У нас около 250 помещений, общий объём — около 15 000 м². Преобладают лоты 15–30 м² — идеальны для мастерских на 2–3 человека. Есть микролоты ~10 м², есть средние лоты 40–60 м² — шоурумы, мебельные мастерские, мелкосерийное производство.
В лотах на 60–70+ м² с воротами и высокой нагрузкой на пол можно ставить станки, ЧПУ, пром. оборудование. На втором и выше этажах — маленькие кабинеты тату-салонов, частных практик, художников.
Наконец, 5–6 больших пространств под ивенты, муз. площадки, конференции или спортивные залы.
Общая идея: плотная сетка малых мастерских на уровне улицы + витрины + отдельные крупные площадки для событий.
Раскрой идею «анти-гетто» как УТП и вопрос риска попадания под КРТ (комплексная реконструкция территорий).
Первое УТП проекта — низкая плотность застройки и вход «с земли» — это привлекательный формат для арендаторов и владельцев мастерских.
Второе — юр. безопасность от КРТ, то есть плотности использования городской инфраструктуры. Для многих участков формально рассчитывается требуемая плотность — 30–40 тыс. м² на гектар. Заводы обычно имеют низкую плотность (8–12 тыс. м² на гектар) и поэтому чаще попадают под градостроительные ограничения.
В случае «Красного Пути» участок зажат между ЖД и ТТК, форма участка треугольная, и он экономически неинтересен девелоперам — нельзя «впихнуть» нужный объём. Уже есть протокол градостроительной комиссии о возможности исключения участка из КРТ при выполнении ряда условий.
Этот процесс занимает до 2,5 лет, но по совокупности факторов сделка выглядит безопасной: никто юридически не заинтересован сносить и перестраивать этот участок в масштабах, которые бы нарушили текущую концепцию. Для «горячего» клиента, который уже знаком с рынком, это мощный триггер — что риски КРТ учтены.
Какие сейчас условия покупки — рассрочка, ипотека, формы оплаты? И как вы работаете с агентами-партнёрами?
По оплате доступны все варианты: наличные, аккредитивы. Через эл. регистрацию, простую письменную форму через МФЦ или нотариальную — как удобно покупателю. ДКП уже подписываются и регистрируются: сделки, которые проходили в декабре, регистрировались за пару дней без задержек.
Рассрочка есть, но с удорожанием. Одна ипотечная заявка сейчас на стадии одобрения банком. Если случится сделка, обязательно расскажем о ней в своём канале.
Партнёрская программа: платим 1% от суммы сделки. Если агент хочет работать — он просто направляет клиента администратору проекта. Дальше показ и сопровождение брокером инхаус-отдела, а партнёр получает свой процент. Сейчас рынок «голоден» до заявок, поэтому такие сделки интересны для всех.
⌘ ⌘ ⌘
Будем следить за развитием и наполнением проекта классными резидентами. А если вы брокер и знаете, кому из клиентов «Красный путь» окажется впору, или сами планируете ворваться в креативную индустрию (а вдруг), шагайте в канал к ребятам и
Источник Telegram: realestatefuel