Почему цифры на рынке недвижимости перестали что либо означать
(На самом деле не только цифры, но и слова)
Есть странная закономерность.
Чем больше на рынке становится аналитиков, тем выше вдруг становится обещаемая доходность.
Как будто это связанные вещи.
Еще один расчет и плюс десять процентов.
Еще один график и уже шестьдесят.
К концу строительства, как минимум, разумеется.
В какой то момент у меня начинается тревога.
Потому что когда цифры растут так легко, обычно это значит, что они ничего не стоят.
Проблема не в росте.
Рост предполагается.
Проблема в том, как этот рост сегодня считают.
Сейчас любят говорить застройщик прогнозирует.
Фраза удобная.
Она снимает ответственность и звучит так, будто рынок(застройщик) уже позаботился о тебе.
НО, если убрать слова, мы приходим к простой механике:
Мы приносим застройщику деньги.
Застройщик за это дает скидку.
Меняет наш КЭШ на СКИДКУ.
Рынок кэшовый и деньги здесь любят.
Если платишь сразу, скидка почти всегда ощутимая.
Семь процентов годовых.
Десять единоразово.
Иногда больше.
Это не рост.
Это стоимость денег.
А дальше как всегда начинается самое интересное.
Появляется «стандартная»рассрочка и все вдруг забывают задать простой вопрос.
А была ли в этой цене скидка вообще.
Это всё равно станет понятно, весь вопрос – когда )
Смотрим вторичку этого же застройщика, в этом же районе.
Если ее нет, уже хуже.
Смотрим от него проекты в других районах.
Если нет и в других локациях его проектов, становится не по себе.
Но, конечно, в любом случае, мы же изучим вторичку, в выбранном для покупки районе.
Тут то обычно и становится все понятно, но удивительно что до этого шага доходят единицы..
В этот момент обычно говорят, что вторичка это прошлое.
Старье.
Никому не нужно.
Надо смотреть в будущее.
Хорошо.
Давайте посмотрим в будущее, а именно, на человека.
Пара айтишников.
Семья с ребенком.
Люди, которые просто хотят жить в Таиланде.
И у них есть выбор, оказывается )
Квартира с красивыми словами про рост и плюс шестьдесят процентов к цене входа.
Или вторичка рядом.
Дешевле.
Может даже под ремонт.
С возможностью торга.
Инвестор инвестору не продает.
Это факт. Можете проверить если не верите)
Но вернемся к веселым стартам.
Если застройщик действительно поднимет цену так сильно как обещал,
он или будет держать ее до конца или начнет тихо делать скидки, чтобы продажи не встали.
Ответ обычно очевиден заранее.
А вы что будете делать?
Тоже торговаться?
Или давать рассрочку от себя?
Но тогда возникает главный вопрос жизни и смерти.
Если не продавать рост, то что тогда вообще продавать ? 🤯
Ответ не всем понравится. Или вернее – всем не понравится)
Есть люди, которым рост не нужен.
Им нужно сохранение.
И внезапно оказывается, что обычная вторичка без обещаний
может быть нормальным и честным способом сохранить деньги в Пхукете.
И точно более честным, чем красивые проценты необоснованного роста.
Ты просто считаешь.
Покупку. (Расходы на покупку)
Продажу. (Расходы на продажу)
Аренду. (Доход от аренды)
И задаешь вопрос, который сегодня считается почти неприличным.
За сколько лет это должно окупиться ?
Да, окупиться. Та-дам
Сначала отбить все расходы.
А потом уже зарабатывать.
И вот с этого момента разговор про рынок становится другим, серьезным.
Потому что цифры начинают что то значить.
Но все ли готовы к серьезному разговору ?