Category: uae

Самый недооценённый береговой рынок Ближнего Востока и почему о нём почти не говорят

Объём сделок с недвижимостью — $7,3 млрд в 2025 году. Рост цен — +17,3% за квартал. Прямые иностранные инвестиции достигли $78 млрд к концу 2024 года.

Это не Дубай. Это Оман. И большинство инвесторов об этом рынке либо не знают, либо не задумывались.

📍 Оман — страна на юго-востоке Аравийского полуострова, сосед ОАЭ. В часе езды от Дубая. Столица Маскат — деловой хаб, где работают BP, Shell, Microsoft, SAP. Население 5,5 млн человек, почти половина из которых иностранные резиденты, которым нужно жильё.

При этом цена м² здесь в 2 раза ниже Дубая. Доходность при долгосрочной аренде — 6–9% годовых.

Почему о нём не говорят? Объяснимо
Дубай за 15 лет стал точкой отсчёта для всего региона. Когда говорят про инвестиции в регионе, в голове один город. Всё остальное просто не попадает в радар. Не потому что хуже, потому что не в фокусе.

Оман сейчас на той стадии, которую Дубай прошёл 15 лет назад

В 2020 году государство запустило Vision 2040 — программу диверсификации через туризм, логистику и промышленность. Два новых города под 380 000 жителей строятся с нуля. Не обещание девелопера — государственные деньги и сроки.

Аналог — Dubai 2040 Master Plan, который уже дал рост цен в недвижимости.

Ранние рынки так и работают — информационный шум концентрируется там, где уже очевидно.
Оман стал очевидным не для всех. Пока.

Мы работаем на этом рынке и в ближайших постах будем разбирать его подробно. Если хотите разобраться раньше — .

🏠 Проверили проект Mr.8 – это инвестиция или просто красивый маркетинг?

Сейчас этот девелопер активно строит на Dubai Islands.
Локация непростая: много проектов, высокая конкуренция.
А значит – важно смотреть не на рендеры, а на реальность.

🏠На первый взгляд всё звучит очень громко:
🏠итальянские материалы
🏠Calacatta marble
🏠премиальная отделка
🏠даже бассейн на уровне ultra-luxury.

И тут сразу вопрос:
это реально так будет… или просто продающая упаковка?

Что нам реально понравилось:

1. Строят сами, без подрядчиков
Это важный момент, который многие игнорируют.
Когда девелопер ведёт стройку in-house:
— лучше контроль качества
— меньше «сюрпризов»
— выше шанс получить то, что обещали.

2. Адекватная схема оплаты
35% во время строительства, 65% при сдаче
Это хороший знак,значит, проект не держится только на деньгах покупателей.

3. Вменяемые сервис-чарджи
— 25 AED за sqft
— 6.25 AED за балконы
— доп. услуги — по желанию
Без скрытых «сюрпризов» на обслуживании дома.

🏠 Итог:
Если смотреть не на маркетинг, а на цифры и логику – Mr.8 сейчас выглядит одним из самых интересных проектов на Dubai Islands.
Но ключевое здесь – локация!
Конкуренция будет высокой.
А значит, заходить нужно с пониманием стратегии, а не «на эмоциях».

Напишите в Telegram, разберём этот проект под вашу задачу:
для жизни, аренды или перепродажи 👇

💙 Стресс‑тест девелопера: как мы отбираем устойчивые проекты

Когда рынок замедляется и растет неопределенность, ключевой фильтр для инвестора — проверка финансовой стабильности застройщика.

Аналитики Негински проводят процедуру стресс‑теста. Это имитация сценария, в котором денежный поток остановлен. Мы оцениваем, сможет ли девелопер дойти до сдачи объекта без дополнительных финансовых стимулов.

Проверка застройщика проводится в 5 шагов:
1. Анализ лицензии — не просто наличие, а статус: соответствие профилю проекта, отсутствие штрафов в реестрах Земельного департамента (DLD/RERA), регуляторных замечаний.
2. Аудит эскроу‑счета — активность на момент строительства, списание средств с привязкой к уровням готовности.
3. Дью‑дилижанс портфеля проектов — доля объектов, сданных в срок, причины продлений, соответствие планировок, материалов, инфраструктуры фактическому результату.
4. Экспертиза команды и управленческого стажа— опыт топ-менеджеров в крупных проектах, практика кризисного управления и своевременной сдачи в периоды падения спроса.
5. Оценка активов и финансовой базы — участки в стратегических локациях, наличие собственной земли, уровень долговой нагрузки.

До клиентов Негински доходят проекты, прошедшие полный цикл стресс‑теста. Итог — застройщик с юридически чистыми документами, проверенной финансовой устойчивостью и механизмами защиты инвестора на случай форс‑мажора.

Хотите, подготовим для вас белый список девелоперов ОАЭ? Ставьте 🔥 под постом

Самые успешные проекты месяца

Согласно данным Земельного департамента Дубая (DLD):

➤ в марте 2026 в Дубае совершено 13 242 сделки по продаже недвижимости на сумму $11,6 млрд.

По сравнению с мартом 2025, объем сделок ↓ на 12%, а стоимость ↓ на 9%.

30% ➤ 3988 сделок стоимостью $5,4 млрд – готовая недвижимость

70% ➤ 9254 сделок стоимостью $6,2 млрд – строящаяся

По сравнению с мартом 2025, количество сделок:

➤ с готовой недвижимостью ↓ на 35%, их стоимость ↓ на 28%

➤ со строящейся ↑ на 5%, их стоимость ↑ на 17%

ТОП-5 проектов по стоимости продаж

Квартиры и офисы

1⃣– $295 млн
2⃣ – $145 млн
3⃣ – $143 млн
4⃣ – $133 млн
5⃣– $99 млн

Виллы и таунхаусы

1⃣DAMAC Islands 2 – $666 млн
2⃣Emirates Living, Springs – $48 млн
3⃣ – $36 млн
4⃣ – $31 млн
5⃣Hayat – $27 млн

1 место по количеству продаж

Квартиры –
Виллы и таунхаусы – DAMAC Islands 2

Источник: Dubai Land Department

💙 Выгоднее дистресс-сделок: предстарт у будущего казино в Абу-Даби — скидка до 20% и рассрочка с планом оплаты с 2027

Проект в районе Аль-Раха, где к 2028 ожидается игровой курорт. В 7 минутах езды Яс с парками Уорнер Брос, Феррари Ворлд и Диснейлендом в 2033. У недвижимости будет несколько скачков роста на длинном горизонте.

Что получает собственник в проекте:
💙 80% территории — курортная инфраструктура 5*, при этом сервисный сбор 43–54 долл. США за м² в год
💙 Апартаменты с террасой, бассейном, видом на залив
💙 Полную меблировку, включая технику и декор от Армани, Миэль
💙 Золотую визу на 10 лет для собственника, семьи, персонала (доступ к счетам, бизнесу, медуслугам, образованию)
💙 5-летнюю карту в бич-клаб на Яс (пляж с Голубым флагом)

По оценке аналитиков Негиски, этот запуск сейчас выгоднее дистресс-объектов благодаря условиям входа.

Впервые на рынке рассрочка с планом через 1,5 года — по 1% в месяц в течение 3 лет. Скидка 10% при первом взносе 10%, 20% — если платите 20%. Пошлина 2% в Земельный департамент — в подарок.

Сегодня встречаемся с застройщиком, чтобы согласовать эксклюзивные условия для наших клиентов.

Пишите в чат — пришлем презентацию и аналитику по запуску в числе первых.

❕❕❕❕❕ Апартаменты в проекте Canterbury Waterfront

☑5 мин – пляж
☑100 га мангровый лес
☑Оплата по 1% в месяц
☑Цены от $135 000

📍Al Zorah,

9-этажный жилой комплекс на побережье в 30 мин от аэропорта DXB. Новое прибрежное сообщество предлагает чемпионское поле для гольфа на 18 лунок, 4 марины, яхт-клуб, природный заповедник и 5* курорты.

Комплекс окружен садами, а на подиуме в курортном стиле расположены инфинити-бассейн, водопады и зоны отдыха. Во всех апартаментах – балконы или террасы.

В продаже:

➤ Студии – от 30 м²
Цены: от $135 000
➤ 1 спальня – от 51 м²
Цены: от $223 000
➤ 2 спальни – от 76 м²
Цены: от $316 000

Преимущества:

▫тренажерный зал
▫кафе и магазины
▫детская игровая зона
▫дорожки для прогулок
▫кинотеатр под открытым небом
▫консьерж и охрана 24/7

План платежей:

5% – первый взнос
15% – через 30 дней
33% – во время строительства
11% – при завершении строительства
36% – в течение 36 мес после сдачи

🔑 Завершение строительства – 1 квартал 2029

Оставить заявку:

✅ Комиссия агентства – 0%

Расширяем команду — открыта позиция Junior Broker

Без опыта в недвижимости ОАЭ — не страшно. С желанием развиваться — обязательно.

Ищем того кто умеет продавать и хочет расти на одном из самых интересных рынков в мире.

🧷 Требования
— Опыт в продажах и работе с клиентами от 3 лет
— Проживание в Дубае
— Английский C1

Первые 3 месяца работа в связке с наставником — топ-брокером компании.
Всему обучим и погрузим в рынок на реальных сделках, а не на теории. После 3 месяцев — самостоятельная работа с собственными лидами.

💲 Условия
— Зарабатывать можно с первого дня — 5% от сделок наставника
— Лиды компании после испытательного срока — до 65%
— Личные клиенты — 80% комиссии
— Всему обучим и погрузим в рынок

Роль подойдёт тем кто уже умеет продавать и готов применить этот опыт в новой сфере. Те кто серьёзно подходят к делу — вырастут до топ-брокеров.

— будем рады видеть вас в нашей команде!

💙 Студии и 1-спальные апартаменты с меблировкой и премиальной отделкой — от 274 тыс долл. США

Проект в низкоэтажном сообществе Джумейра Гарден Сити с прямым выходом в парк: уже построены падел-корт, футбольное поле и детские площадки. В районе появятся ТЦ и школы от госдевелопера Мераас.

Ожидаем доходность от 8% годовых за счет:
💙 Близости к ключевым точкам. Пешком 10 минут до метро, на авто 15-20 минут до бизнес-района Даунтаун и пляжей Джумейры. Будет поток туристов и жильцов из офисного сегмента

💙 Рядом образовательный кластер. В 10-20 минутах езды 4 британские школы и университет Заеда — спрос со стороны семей

💙 Полностью укомплектованных квартир. Дизайнерская отделка, меблировка, премиум-техника и посуда — можно сразу заселять арендаторов

Проект вне Индекса ренты — собственник сам ставит цену аренды. В большинстве ЖК Дубая рост ставки регулируется на государственном уровне.

Пишите по кнопке ниже, чтобы получить планировки под ваш запрос.

💙 Эффект Голубой линии (Blue Line): инфраструктура как опора рынка

Сектор недвижимости в периоды турбулентности держится не на краткосрочных драйверах, например, событиях или сезонном спросе. Фундамент формируют долгосрочные госпроекты: транспорт, деловые кластеры, обновление набережных.

Один из таких — Голубая линия метро в Дубае. К 2029: маршрут 30 км, 14 станций и до 320 тыс пассажиров в день.

В 2009 рынок уже проходил через такой цикл, запускалась Красная линия:
💙 В среднем на 26,7% подорожали объекты вблизи метро в 2010–2022 относительно аналогов вне пешей доступности (Си-Би-Ар-И | CBRE)
💙 Около 50–60% прибавили цены в наиболее зависимых от транспорта районах (Джей-Эл-Ти | JLT, Барша Хайтс) в первые годы после запуска (Си-Би-Ар-И | CBRE)
💙 Стоимость объектов удвоилась за 5 лет на Дубай Марине и в ряде сформированных локаций вдоль линии (Найт Франк)

Этот рост происходил после кризиса 2008 года. Инфраструктура стала фактором, который не просто поддержал рынок, а ускорил его рост.

С Голубой линией механика повторяется, но с более сильной стартовой позиции. Большинство районов вдоль маршрута на ранней стадии, значит рост пойдет в 2 этапа: сначала за счет развития локации, затем благодаря запуску метро и усилению спроса.

Строительство продолжается несмотря на геополитическую напряженность. Готовность 10–15%, а аренда рядом с будущими станциями уже выросла на ~23% (Проперти монитор).

Хотите получить расчета прироста по конкретному проекту у метро на горизонте 5 лет — пишите в чат по кнопке.

Продажа | Квартира | $5 100 000

📍Bluewaters Residences, 5 мин до Dubai Marina

Квартира с премиальным ремонтом в прибрежном комплексе. Гостиная открытой планировки включает деревянную кухню с островом.

Потрясающие виды на колесо обозрение Ain Dubai, море и панораму JBR. Терраса по периметру с лаунджами и обеденной зоной.

☑196 м², 3 спальни
☑С мебелью
☑Техника Miele
☑Панорамные окна
☑Встроенные шкафы
☑Комната горничной

В сообществе:

▫Прямой доступ к району JBR через 265 м пешеходный мост

▫бассейны
▫тренажерные залы
▫ландшафтные сады
▫детские игровые зоны
▫баскетбольные площадки
▫консьерж и охрана 24/7

❗Квартира свободна и готова к заселению

Агент: +971586448869