Category: uae

💙 Инвестиционный биатлон: один промах — минус 5 лет

Сегодня весь мир следит за Олимпиадой-2026. Один из самых динамичных видов спорта — биатлон. Здесь побеждает не просто самый быстрый, а тот, кто может сделать точный выстрел в нужный момент.

Рынок ОАЭ работает так же: каждый день стартуют десятки проектов, топ-ЖК раскупают за пару часов. Инвесторы уже привыкли действовать быстро, но многие «промахиваются» с выбором объекта для вложений.

Неверной целью часто становятся ЖК:
💙 В районе без мощных драйверов спроса и роста цен
💙 От неизвестных застройщиков без портфолио и репутации
💙 В локациях с переизбытком аналогичных предложений

Такой актив трудно перепродать или сдать в аренду — вместо прибыли можно получить заморозку капитала в среднем на 5 лет или потерю денег.

Чтобы возврат инвестиций не затянулся, важно ясно видеть плюсы и минусы ЖК. Neginski отсеивает ~76% проектов на основе глубокой аналитики и опыта 1700+ сделок. Для прогноза прироста цены и доходности мы комплексно анализируем развитие эмиратов и задаем девелоперам неудобные вопросы.

Хотите надежно сохранить или приумножить капитал? Пишите по кнопке — поможем «прицелиться», чтобы не уйти на штрафной круг.

@NeginskiUAE

💙Почему клиенты Neginski получают лучшие условия у Binghatti

Когда девелопер работает с агентством на постоянной основе, уровень диалога меняется. Речь уже не про цены и презентации, а про нюансы: какие корпуса тише, как падает солнце, какие планировки подойдут для перепродажи, а что взять под аренду.

Именно за такую работу
мы получили статус Product Knowledge Partner от Binghatti. Девелопер — один из самых опытных в ОАЭ:
💙 89+ реализованных проектов за 17 лет
💙 Своя строительная команда
💙 Редкая для рынка скорость сдачи: 14–16 месяцев
💙 В портфеле — эксклюзивные запуски, включая коллаборации с Mercedes-Benz.

Для нас это еще одно подтверждение правильного фокуса — про решения, основанные на аналитике, а не на маркетинге. Покупатели получают не пересказ брошюры, а экспертизу по проекту — иногда глубже, чем у отдела продаж застройщика.

@NeginskiUAE

❕❕❕❕❕ Апартаменты в проекте Binghatti Luxuria

☑Самодостаточное сообщество
☑10 мин – Dubai Marina
☑Цены от $209 000

📍Jumeirah Village Triangle (JVT)

Стильная 29-этажная башня в тихом семейном районе с парками, ТЦ, детскими садами и школами. На подиуме: детский и взрослый бассейны, джакузи, фитнес-центр, зоны спорта и отдыха под открытым небом.

Утонченный дизайн интерьера, отделка из стекла и балконы. В резиденциях с 2 спальнями – частные бассейны.

В продаже:

➤ Cтудии – от 33 м²
Цены: от $209 000
➤ 1 спальня – от 61 м²
Цены: от $340 000
➤ 2 спальни – от 126 м²
Цены: от $490 000

Преимущества:

▫зона аэробики
▫спортплощадки
▫ландшафтные сады
▫теннисные корты
▫магазины и кафе
▫детские площадки

▫Для жителей полный комплекс услуг по управлению недвижимостью от застройщика

Планы платежей:

1⃣20% – при бронировании
50% – во время строительства
30% – при завершении строительства

2⃣50% – при бронировании
20% – во время строительства
30% – при завершении строительства

🔑 Завершение строительства – 3 квартал 2027

Оставить заявку: +971523594274

✅Комиссия агентства – 0%

Что ждет рынок недвижимости Дубая в 2026

В 2025 в Дубае зарегистрировано 195 829 сделок с недвижимостью на сумму $186 млрд.

❗Это самый высокий годовой результат за историю наблюдений

Рынок недвижимости Дубая входит в 2026 на уверенных позициях, благодаря:

☑росту экономики и населения
☑развитию стратегической инфраструктуры

Жилая недвижимость

▫По прогнозам агентства ValuStrat, в 2026 цены на недвижимость вырастут на 10% ➤ более медленные темпы по сравнению с 2025.

▫Рост цен на виллы продолжит опережать апартаменты ➤ 17,7% против 7,4%.

▫Объем нового предложения будет рекордным ➤ 131 234 юнита, из них 81% – апартаменты, 19% – виллы и таунхаусы.

▫Рост арендной платы составит 0% ➤ отражая ценовые ограничения и меняющуюся динамику на рынке аренды.

Офисы

▫Офисный рынок Дубая испытывает беспрецедентный спрос ➤ из-за расширения корпораций и создания новых компаний.

▫Рост цен будет умеренным ➤ 15% по сравнению с 20% в 2025.

▫Рост арендной платы замедлится до 15% ➤ из-за приближения к ценовому потолку, но офисы класса А продолжат опережать рынок на фоне ограниченного предложения.

Отели

▫Дубай войдет в число мировых городов с наибольшим номерным фондом ➤ что укрепит его статус ведущего центра индустрии гостеприимства.

▫11 гостиничных проектов в стадии строительства ➤ в 2026 будет добавлено 3923 номера.

Экономика

▫Центральный банк (ЦБ) ОАЭ прогнозирует рост ВВП на 5,2% в 2026 ➤ по сравнению с 5% в 2025 и 4% в 2024.

▫ВВП растет благодаря укреплению динамики ➤ как в нефтяном, так и в ненефтяном секторах.

▫Уровень инфляции в ОАЭ составит 1,8% ➤ глобальная инфляция продолжит снижение – до 3,7% в 2026 с 4,2% в 2025.

В 2026 в Дубае ожидается замедление роста цен на жилье. Спрос на виллы останется высоким, а офисный и гостиничный секторы продолжат расширяться.

——

Качественные статьи о недвижимости ОАЭ каждую неделю. Читайте Самые важные посты про инвестиции в недвижимость Дубая

🙎‍♂🙎‍♂🙎‍♂ Районы Дубая с самой высокой активностью по сделкам в 2025 году

1⃣ Jumeirah Village Circle (JVC) Al Barsha 4
Абсолютный лидер по количеству сделок

• ~18 800 сделок
• ~25.3 млрд AED
• Средний чек — ~1.1 млн AED
• Около 75% — off-plan

Массовый инвестиционный рынок.
Доступный вход, понятная аренда, высокая ликвидность.
Логика объёма, а не чека.

2⃣ Business Bay
Лидер по деньгам, а не по количеству

• ~13.8 тыс. сделок
• 40+ млрд AED
• Средний чек — ~2.3 млн AED
• Высокая доля вторичного рынка
• Коммерция — около 31% от объёма сделок

Концентрация капитала и статуса.
Меньше сделок, но каждая дороже.
Отдельный бум на коммерческую недвижимость.

3⃣ Dubai South
Самый сильный рост через инфраструктуру и виллы

• ~9 800 сделок
• ~20.5 млрд AED
• ~80% — первичка
• высокая доля вилл и таунхаусов (~21%)

Ставка на будущее.
Рост за счёт земли, инфраструктуры и масштабных проектов.
Горизонт 5–10 лет.

4⃣ Dubai Residential Complex
Ультрабюджетный off-plan

• ~7 тыс. сделок
• ~6.7 млрд AED
• ~860 000 AED средний чек
• ~85% — первичка

Минимальный порог входа.
Рабочий инструмент для стратегии «дешёвый вход».

5⃣ Motor City
Зрелый end-user рынок

• ~5 800 сделок
• ~7.7 млрд AED
• средний чек апартаменты — ~1.3 млн AED
• ~85% — off-plan

Реальные жители, семьи, стабильный спрос.

🧷 Ключевой вывод
• JVC — массовый инвестиционный рынок
• Business Bay — капитал и коммерция
• Dubai South — инфраструктурный рост
• DRC — бюджетный off-plan
• Motor City — end-user сегмент

Чтобы лучше понимать, чего ждать от рынка недвижимости Дубая в 2026 году, мы публиковали прогноз нашего аналитика. Рекомендуем вернуться к этому посту.

🏠 Как тайминг решил судьбу этой виллы в Дубае (реальный кейс)

🏠 Наш агент Cemal Kamil Efes недавно закрыл сделку по вилле для топ-менеджера из Турции. Опытный инвестор. Хорошо понимает цифры и риски.

🏠Главная сложность была не в бюджете и не в выборе как таковом — а во времени. В Дубае хорошие виллы не ждут. Особенно те, где сразу сходится несколько важных факторов.

Эта вилла была именно такой. Она не выходит на дорогу, с увеличенным участком, в тихой части комьюнити и полностью соответствовала ожиданиям клиента по локации, цене и качеству жизни. В текущем рынке найти объект, где всё совпадает сразу, — большая редкость.

🏠Cemal чётко разложил рыночную картину: ограниченное предложение качественных вилл с 5 спальнями, высокий спрос со стороны конечных пользователей и быстрая перепродажа. Любая пауза означала высокий риск, что объект уйдёт другому покупателю — скорее всего инвестору.

🏠Мы рассматривали и альтернативы — Arabian Ranches 2 и Green Community. Хорошие районы. Но при сравнении образа жизни, бюджета и долгосрочной ценности Tilal Al Ghaf, особенно Harmony 2, дал самый сбалансированный вариант.

🏠Эту виллу Cemal нашёл сам — через собственный анализ рынка. Он сделал все сравнения, выехал на объект, записал видео и подробно показал виллу клиенту по видеосвязи.

Итог?
Правильный момент.
Редкая вилла.
Сильное решение и для жизни, и для инвестиций.

📩 Если вам нужна вилла, подобранная с такой же логикой — напишите нам для персональной консультации.

💙 Первые резиденции в новом деловом квартале Дубая с выходом к Downtown — от 707 тыс $

Zaabeel District — крупнейшее расширение DIFC за всю историю. В ближайшее время тут стартуют продажи двух жилых башен. Кластер — полностью новый, но будет связан пешим маршрутом с Downtown.

Рекомендуем для вложения капитала в долгосрочной перспективе:
💙 Стратегически значимый проект — в рамках плана вывода Дубая в топ-4 мировых финансовых хабов до 2040
💙 Первая фаза — к ее окончанию в 2030 помимо ЖК сдадут офисы, арт-центр, первый в мире AI-кампус, с каждым новым запуском стартовый чек будет повышаться
💙 Высокий спрос на жилье в локации — сейчас тут работают > 24 тыс специалистов (офисы заполнены на 98%), в перспективе 15 лет их число вырастет в 5 раз

Вчера застройщик открыл прием EOI — 8,1 тыс $. Он фиксирует ваш интерес к покупке и дает приоритет в выборе объекта.

Пишите в чат по кнопке — расскажем, как внести бронь, и поможем зарегистрироваться в системе девелопера.

@NeginskiUAE

Самые успешные проекты месяца

Согласно данным Земельного департамента Дубая (DLD):

➤ в январе 2026 в Дубае совершено 17 400 сделок по продаже недвижимости на сумму $19,6 млрд.

❗Это самый высокий показатель января за историю наблюдений

По сравнению с январем 2025, объем сделок ↑ на 24%, а стоимость ↑ на 65%.

36% ➤ 6212 сделок стоимостью $11,8 млрд – готовая недвижимость

64% ➤ 11 188 сделок стоимостью $7,8 млрд – строящаяся

По сравнению с январем 2025, количество сделок:

➤ с готовой недвижимостью ↓ на 8%, их стоимость ↑ на 49%

➤ со строящейся ↑ на 53%, их стоимость ↑ на 95%

ТОП-5 проектов по стоимости продаж

Квартиры и офисы

1⃣Nourelle – $205 млн
2⃣Lumena by OMNIYAT – $186 млн
3⃣HADO – $179 млн
4⃣Shahrukhz Danube – $157 млн
5⃣Palm Central Private Residences – $136 млн

Виллы и таунхаусы

1⃣Bahamas, DAMAC Islands 2 – $303 млн
2⃣Barbados, DAMAC Islands 2 – $270 млн
3⃣Tahiti, DAMAC Islands 2 – $262 млн
4⃣Equiterra, Grand Polo Club & Resort – $155 млн
5⃣Bermuda, DAMAC Islands 2 – $125 млн

1 место по количеству продаж

Квартиры – Binghatti Vintage
Виллы и таунхаусы – Bahamas, DAMAC Islands 2

Источник: Dubai Land Department

Беспилотные транспортные капсулы нового поколения запустят в Дубае

Капсулы Glydways на базе ИИ будут курсировать от станций метро по выделенным трассам.

☑Вместимость: 4–6 пассажиров
☑Скорость: до 50 км/ч

Система способна перевозить 10 000+ человек в час.

❗По сравнению с традиционными решениями, затраты на строительство могут быть ниже на 90%

Первый маршрут длиной 2,8 км проложат между станцией метро National Paints и Bluewaters Island.

——

В Дубае раскрыли локации первых станций системы Dubai Loop.

Власти подписали соглашение о запуске проекта Илона Маска.

На первом этапе построят тоннель между DIFC и ТЦ Dubai Mall. Время в пути сократится с 20 до 3 мин.

4 станции разместят в районе Burj Khalifa.

🔑 Завершение cтроительства – 4 квартал 2027

——

25 ресторанов ОАЭ вошли в ТОП-50 Ближнего Востока и Северной Африки.

3 февраля состоялась церемония награждения MENA’s 50 Best Restaurants 2026.

Дубай стал лидером по числу ресторанов в рейтинге. В ТОП-7 вошли:

2⃣Kinoya
3⃣Trèsind Studio
7⃣Sufret Maryam

Источники: Economy Middle East, The National News

Налоги на арендную недвижимость в разных странах

Когда говорят о доходности недвижимости, обычно обсуждают цену входа, аренду и рост рынка.
Но есть ещё один не менее важный фактор — налоги.

💡 Этот фактор напрямую влияет на то, какой доход в итоге остаётся у собственника.

Налоговая нагрузка на арендный доход различается от страны к стране.
В одних юрисдикциях ставка минимальна, в других налог может забирать существенную часть прибыли владельца.

Вот как выглядит налог на доход от аренды для физических лиц:
🇦🇪 ОАЭ — 0%
🇬🇪 Грузия — 5%
🇷🇺 Россия — 13%
🇨🇾 Кипр — до 35%
🇺🇸 США — до 37%
🇹🇷 Турция — до 40%
🇬🇧 Великобритания — до 45%
🇩🇪 Германия — до 45%
🇫🇷 Франция — до 45%
🇵🇹 Португалия — до 48%

Важно понимать, что даже при отсутствии налога на доход
владельцы недвижимости всё равно несут обязательные расходы на владение и обслуживание объекта.

Недвижимость — это не просто объект.
Это условия, в которых работает ваш капитал.

🧷Минимальная налоговая нагрузка — одна из причин устойчивого интереса инвесторов к рынку недвижимости ОАЭ.